Trong bối cảnh quỹ đất tại các khu công nghiệp lớn ngày càng khan hiếm và chi phí đầu tư tăng cao, đầu tư trong cụm công nghiệp trở thành một lựa chọn chiến lược cho doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như nhà đầu tư muốn đón đầu tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Vậy có nên đầu tư vào cụm công nghiệp trong năm 2025? Những cụm công nghiệp nào đang nổi bật nhất tại miền Bắc về vị trí, hạ tầng và khả năng sinh lời? Bài viết này sẽ giúp bạn có cái nhìn toàn diện cùng danh sách Top 10 cụm công nghiệp đáng chú ý nhất.
Trong giai đoạn 2020–2025, kinh tế miền Bắc Việt Nam đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ với dòng vốn FDI đổ vào các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, và Hải Phòng. Việc phát triển hạ tầng giao thông – từ các tuyến cao tốc, đường vành đai cho đến hệ thống cảng biển – cùng với sự mở rộng nhanh chóng của các đô thị vệ tinh đã tạo ra một môi trường sản xuất kinh doanh hấp dẫn chưa từng có. Song song, các hiệp định đối tác chiến lược toàn diện như EVFTA, RCEP, hay CPTPP đã mở ra làn sóng hợp tác và dịch chuyển chuỗi cung ứng về Việt Nam.
Cụm công nghiệp – với quy mô nhỏ hơn khu công nghiệp nhưng linh hoạt hơn về thủ tục, chi phí – đang dần trở thành một lựa chọn chiến lược trong quá trình chuyển dịch đầu tư, đặc biệt đối với doanh nghiệp tư nhân trong nước. Việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân đã nhấn mạnh tầm quan trọng của việc tạo điều kiện tiếp cận đất đai cho doanh nghiệp nội địa, và cụm công nghiệp chính là chìa khóa để giải quyết vấn đề này.
Bất động sản công nghiệp là động lực quan trọng nhất cho phát triển kinh tế trong giai đoạn hai thập kỷ sắp tới. Hình minh họa: Tổ hợp khu công nghiệp - cụm công nghiệp tại trung tâm tỉnh Hưng Yên
Năm 2025 được xem là năm bản lề, mở ra chu kỳ phát triển kinh tế mới đến 2030. Đây là thời điểm các doanh nghiệp cần tìm kiếm những cụm công nghiệp đáng đầu tư – nơi có hạ tầng tốt, chính sách thông thoáng và tiềm năng tăng trưởng rõ rệt.
Bài viết này, do DTJ Industrial – đơn vị tư vấn đầu tư BĐS công nghiệp thực hiện, sẽ giới thiệu Top 10 cụm công nghiệp đáng đầu tư nhất tại miền Bắc năm 2025, dựa trên các tiêu chí lựa chọn khách quan và cập nhật mới nhất.
Trước hết, chúng ta hãy điểm qua 10 tiêu chí để lựa chọn cụm công nghiệp. Không có sản phẩm bất động sản công nghiệp nào được gọi là tốt nhất, mà chỉ là phù hợp nhất. Mỗi doanh nghiệp, mỗi thương hiệu có quy trình sản xuất, ưu tiên và định hướng phát triển khác nhau. Để lựa chọn ra dự án bất động sản công nghiệp xứng đáng với số tiền đầu tư doanh nghiệp bỏ ra, ban lãnh đạo cần phải đảm bảo tất cả các tiêu chí sau đã được thông qua.
Một cụm công nghiệp đáng đầu tư cần nằm gần các tuyến cao tốc, quốc lộ, cảng biển hoặc sân bay. Vị trí thuận tiện giúp giảm chi phí logistics và tăng khả năng kết nối chuỗi cung ứng.
CCN phù hợp cần có định hướng rõ ràng về ngành nghề, tránh xung đột quy hoạch và giúp doanh nghiệp chọn đúng nơi đầu tư phù hợp với năng lực sản xuất.
Một cụm công nghiệp tiềm năng phải có quy mô đủ lớn hoặc khả năng mở rộng linh hoạt để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng trong dài hạn.
Các ưu đãi như miễn/giảm thuế, hỗ trợ hạ tầng, rút gọn thủ tục hành chính sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
CCN có tỷ lệ lấp đầy cao và doanh nghiệp hoạt động hiệu quả là minh chứng rõ ràng về tiềm năng và tính hấp dẫn đối với thị trường.
Cần xét đến yếu tố mở rộng thị trường, phát triển hạ tầng xung quanh và chiến lược phát triển công nghiệp của địa phương.
Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) phản ánh chất lượng điều hành, cải cách hành chính, hỗ trợ doanh nghiệp – yếu tố then chốt cho một môi trường đầu tư thuận lợi.
(Theo đánh giá của DTJ Industrial)
Tổ hợp cụm công nghiệp Kim Động - Đặng Lễ - Chính Nghĩa được định hướng là dự án bất động sản công nghiệp tốt nhất của Kinh Bắc tại trung tâm tỉnh Hưng Yên
Dự án cụm công nghiệp Tân Thịnh dự kiến sẽ là một trong những tác nhân để phát triển khu vực duyên hải Nam Định (tỉnh Ninh Bình mới)
Dự án cụm công nghiệp Yên Lệnh là mô hình LIC (Cụm liên kết ngành Khu công nghiệp & Logistics) đầu tiên được triển khai ở miền Bắc
Cụm công nghiệp Quán Đỏ của Stavian Group được đầu tư phát triển theo mô hình bất động sản công nghiệp hiện đại, sinh thái.
Cụm công nghiệp Nham Sơn - Yên Lư đang được lấp đầy một cách nhanh chóng do đây là một trong những cụm công nghiệp ở Bắc Giang (Bắc Ninh) đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý
Dự án cụm công nghiệp Sóc Đăng có giá thuê đất công nghiệp giá rẻ nhất khu vực miền Bắc
Dự án cụm công nghiệp Đoàn Tùng 2 đã được hoàn thiện hạ tầng ở mức độ cao
Nhà đầu tư nhanh chân đăng ký đầu tư tại cụm công nghiệp Lê Hồ trước khi giá tăng do tỷ lệ lấp đầy cao ở khu vực Đồng Văn - Hà Nam
Dự án cụm công nghiệp Phương Nam được nhiều nhà đầu tư quan tâm vì khả năng tiếp nhận các ngành có yếu tố ô nhiễm
Dự án cụm công nghiệp Quảng Lãng - Đặng Lễ có vị trí đẹp tương đương cụm công nghiệp Phạm Ngũ Lão (một trong các dự án lấp đầy nhanh nhất miền Bắc)
Trong giai đoạn 2025–2030, miền Bắc Việt Nam sẽ tiếp tục là tâm điểm thu hút đầu tư công nghiệp, đặc biệt là vào các cụm công nghiệp đáng đầu tư nhờ vào những xu hướng lớn dưới đây:
Căng thẳng thương mại Mỹ – Trung và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng khiến nhiều tập đoàn sản xuất lớn rời khỏi Trung Quốc. Việt Nam, với lợi thế vị trí, nhân công và chính sách ổn định, đang trở thành điểm đến thay thế lý tưởng. Tuy nhiên, không phải khu công nghiệp nào cũng còn quỹ đất hay giá thuê hợp lý. Do đó, các cụm công nghiệp miền Bắc trở thành lựa chọn tối ưu, đặc biệt với các doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) và nhà cung ứng vệ tinh cho tập đoàn lớn.
Các cụm công nghiệp đáng đầu tư tại Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương hay Hà Nam đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển này – nơi có hạ tầng đang hoàn thiện, chi phí đầu tư thấp hơn khu công nghiệp lớn nhưng vẫn đảm bảo kết nối vùng hiệu quả.
Sự phát triển của các khu công nghiệp quy mô lớn như VSIP, Tràng Duệ, Quang Châu hay Nam Đình Vũ đang kéo theo nhu cầu mở rộng nhà máy vệ tinh và dịch vụ hậu cần. Trong bối cảnh đó, các cụm công nghiệp vệ tinh – đóng vai trò cung ứng linh kiện, phụ kiện, dịch vụ chế biến sơ cấp – sẽ phát triển mạnh mẽ.
Đây là xu hướng phát triển cụm công nghiệp điển hình: mô hình "vệ tinh – trung tâm" giúp giảm áp lực hạ tầng cho KCN chính, đồng thời tạo điều kiện cho các nhà sản xuất nội địa tham gia sâu vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Cụm công nghiệp CN2 (Sóc Sơn, Hà Nội) mới được khởi công, tạo thêm quỹ đất cho cộng đồng doanh nghiệp sản xuất của Việt Nam
Trong giai đoạn tới, các địa phương tại miền Bắc đang điều chỉnh quy hoạch theo hướng: phát triển cụm công nghiệp thân thiện môi trường, áp dụng mô hình quản lý xanh và số hóa. Đây không chỉ là yêu cầu bắt buộc của các đối tác quốc tế, mà còn là lợi thế cạnh tranh dài hạn.
Các cụm công nghiệp đáng đầu tư trong giai đoạn 2025–2030 sẽ là những dự án có quy hoạch đồng bộ, tích hợp xử lý nước thải tập trung, sử dụng năng lượng tái tạo, và sẵn sàng hạ tầng số để doanh nghiệp dễ dàng chuyển đổi số, áp dụng công nghệ cao.
Chính phủ đang đẩy mạnh chính sách ưu đãi đầu tư vào cụm công nghiệp, nhất là tại các tỉnh vùng ven Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Giang, Thái Nguyên và Hải Dương. Các địa phương cũng ưu tiên phê duyệt nhanh, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, và cung cấp chính sách thuê đất linh hoạt cho chủ đầu tư CCN.
Đây là thời điểm vàng để đầu tư cụm công nghiệp, khi hành lang pháp lý đang hoàn thiện, thủ tục đầu tư đơn giản hóa, và nhu cầu thuê đất sản xuất tăng nhanh từ cả doanh nghiệp FDI lẫn doanh nghiệp nội địa.
Không phải doanh nghiệp nào cũng đủ điều kiện tài chính để đầu tư vào khu công nghiệp quy mô lớn. Trong khi đó, cụm công nghiệp đáng đầu tư thường có chi phí hạ tầng thấp hơn 30–40%, linh hoạt về diện tích, và thời gian triển khai nhanh hơn – rất phù hợp cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong nước mở rộng sản xuất hoặc dịch chuyển từ khu dân cư ra vùng quy hoạch công nghiệp.
Đây là cơ hội quan trọng để doanh nghiệp Việt nâng cấp năng lực sản xuất, đáp ứng tiêu chuẩn của các đối tác FDI và tham gia sâu hơn vào mạng lưới cung ứng toàn cầu.
✅ Tổng kết xu hướng
Đọc thêm các bài viết về Chuyên đề: Đầu tư trong Cụm công nghiệp cho Doanh nghiệp vừa và nhỏ (2025)
Bài 1: Cẩm nang Đầu tư Cụm công nghiệp cho Doanh nghiệp Vừa và nhỏ (2025)
Bài 2: Toàn cảnh thị trường cụm công nghiệp năm 2025 - Khu vực Miền Bắc Việt Nam
Bài 3: Thủ Tục Đầu Tư Trong Cụm Công Nghiệp: Hướng Dẫn Chi Tiết Cho Doanh Nghiệp (2025)
Bài 4: Nên đầu tư tại khu công nghiệp hay cụm công nghiệp? - So sánh chi tiết (2025)
Bình luận
Tin mới
Xem thêm
Nhiều người đọc
Xem thêm
Tin tức liên quan
Tháng 07, 2025 
admin 
098 290 2468 
info@dtj.com.vn 
