Miền Bắc Việt Nam đang trở thành điểm đến chiến lược cho các doanh nghiệp sản xuất và logistics nhờ vị trí gần Trung Quốc, hệ thống cảng biển và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện. Tuy nhiên, giá thuê kho, xưởng tại khu vực này có sự phân hóa rõ rệt theo vị trí, loại hình và chất lượng dịch vụ. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ các phân khúc giá thuê phổ biến, từ khu công nghiệp trọng điểm đến các khu vực vệ tinh, đồng thời phân tích yếu tố ảnh hưởng đến chi phí để hỗ trợ doanh nghiệp đưa ra quyết định tối ưu.
Đối với các doanh nghiệp đông nhân công, chi phí thuê càng thấp sẽ càng giúp đảm bảo tài chính.
Phân khúc này chủ yếu xuất hiện ở các vùng ven xa như Thái Bình, Nam Định, Phú Thọ, cách Hà Nội hơn 70 km và Hải Phòng hơn 100 km. Nhà xưởng thường có tuổi thọ cao, tiêu chuẩn cơ bản, PCCC thủ công, phù hợp cho doanh nghiệp nội địa sản xuất đơn giản như may mặc, gỗ hoặc kho chứa hàng hóa ít rủi ro cháy nổ. Dịch vụ đi kèm chỉ ở mức cơ bản như bảo vệ 24/7, điện nước. Nguồn cung ngày càng ít do giá đất công nghiệp tăng, ngay cả ở những khu vực xa trung tâm.
Phân khúc USD3 dễ thuê, nguồn cung nhiều nhưng do nhu cầu cao, từ cả doanh nghiệp nội địa lẫn doanh nghiệp FDI nên khả năng tìm được mặt bằng thỏa mãn về giá, diện tích và khoăng cách thì cũng khá khó khan.
Các khu vực như Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Giang, Hà Nam và Bắc Trung Bộ là điểm nóng của phân khúc này, cách Hà Nội 40–70 km. Nhà xưởng thường là tiền chế, PCCC bán tự động, không phải dự án mới. Đây là lựa chọn phổ biến cho SME sản xuất linh kiện, thực phẩm hoặc FDI làm EPE. Dịch vụ đi kèm gồm quản lý vận hành và bảo hiểm cháy nổ. Nhu cầu thuê rất cao khiến nguồn cung khan hiếm, khó tìm, đặc biệt với diện tích từ 2.000–3.000 m².
Phân khúc này tập trung ở Hưng Yên, Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nam, Vĩnh Phúc, cách Hà Nội 40–60 km. Nhà xưởng đạt chuẩn công nghiệp, PCCC tự động, do các chủ đầu tư lớn triển khai. Diện tích phổ biến từ 1.500–2.000 m², phù hợp cho doanh nghiệp điện tử, phụ tùng ô tô, logistics hoặc các DN muốn ở gần chuỗi cung ứng FDI. Dịch vụ hỗ trợ thủ tục đầu tư xuyên suốt là điểm cộng lớn. Nguồn cung khá nhiều do xu hướng các công ty chuyển hướng đầu tư bất động sản công nghiệp.
Một trong những CĐT nước ngoài trong mảng kho xưởng cho thuê ở Việt Nam đã xây dựng nhiều dự án xung quanh khu vực Hà Nội với mức giá dao động từ 5-5.5 USD/m2/tháng.
Các dự án nằm quanh Hà Nội hoặc Hải Phòng, cách trung tâm dưới 40 km hoặc cảng dưới 30 km. Nhà xưởng có tiêu chuẩn cao, tải trọng sàn ≥2 tấn/m², một số đạt chứng chỉ LEED cơ bản. Diện tích nhỏ nhất khoảng 1.000 m², phù hợp cho FDI sản xuất công nghệ cao hoặc e-commerce. Dịch vụ đi kèm chuyên nghiệp, hỗ trợ thủ tục và vận tải. Nguồn cung nhiều do các chủ đầu tư vốn FDI tập trung mạnh vào phân khúc này, đáp ứng nhu cầu của các ngành hiện đại.
Đây là phân khúc cao cấp nhất, tập trung ở các KCN chiến lược như VSIP Bắc Ninh, Tràng Duệ, Nam Đình Vũ, cách cảng Hải Phòng hoặc trung tâm Hà Nội dưới 15 km. Nhà xưởng cao tầng, tiêu chuẩn quốc tế (LEED, ESG), PCCC tự động, đảm bảo chất lượng điện nước. Diện tích từ 1.000 m², khách thuê chủ yếu là tập đoàn đa quốc gia và logistics cao cấp. Dịch vụ đi kèm gồm hệ thống quản lý thông minh, hỗ trợ M&E và pháp lý trọn gói. Nguồn cung rất ít, 100% dự án thuộc vốn FDI.
Giá thuê kho, xưởng tại miền Bắc chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Vị trí là yếu tố quan trọng nhất: càng gần Hà Nội hoặc cảng Hải Phòng, giá càng cao. Tiêu chuẩn xây dựng cũng tác động mạnh – từ nhà xưởng cơ bản đến tiêu chuẩn quốc tế (LEED, ESG) sẽ tạo chênh lệch lớn. Dịch vụ đi kèm như quản lý vận hành, hỗ trợ pháp lý, hệ thống PCCC tự động làm tăng giá trị. Ngoài ra, đối tượng khách thuê (FDI, logistics cao cấp hay doanh nghiệp nội địa) và nguồn cung (khan hiếm hay dồi dào) cũng quyết định mức giá. Hiểu rõ các yếu tố này giúp doanh nghiệp lựa chọn phân khúc phù hợp với chiến lược sản xuất và ngân sách.
Bình luận
Tin mới
Xem thêm
Nhiều người đọc
Xem thêm
Tin tức liên quan
Tháng 11, 2025 
admin 
098 290 2468 
info@dtj.com.vn 
