Yếu tố chuỗi cung ứng công nghiệp trong quyết định đầu tư bất động sản công nghiệp của doanh nghiệp sản xuất Việt Nam

Trong hơn một thập kỷ trở lại đây, quyết định của các doanh nghiệp sản xuất Việt Nam khi đầu tư bất động sản công nghiệp để xây dựng nhà máy ngày càng chịu chi phối mạnh mẽ bởi yếu tố chuỗi cung ứng công nghiệp, thay vì chỉ tập trung vào chi phí đất hay ưu đãi thuế. Chuỗi cung ứng không còn được hiểu đơn thuần là dòng di chuyển vật chất của nguyên liệu và sản phẩm, mà đã trở thành một hệ thống tích hợp bao gồm sản xuất, logistics, ngoại thương, công nghệ và thể chế. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc, cách doanh nghiệp Việt Nam “đặt” nhà máy trong không gian khu công nghiệp đã phản ánh trực tiếp vị thế và mức độ tham gia của họ trong chuỗi cung ứng công nghiệp hiện hữu tại Việt Nam.

Các nghiên cứu gần đây đều thống nhất rằng Việt Nam đang đóng vai trò là một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng chủ yếu ở khâu sản xuất – lắp ráp và chế biến, với mức độ phụ thuộc lớn vào thị trường xuất khẩu và nguồn nguyên liệu nhập khẩu. Báo cáo của ILO cuối năm 2025 cho thấy hơn 20 triệu việc làm tại Việt Nam có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến chuỗi cung ứng toàn cầu, trong đó ngành chế biến – chế tạo có tới 82% việc làm phụ thuộc vào xuất khẩu, phản ánh rõ cấu trúc chuỗi cung ứng công nghiệp hiện hữu còn nghiêng mạnh về khâu cuối của chuỗi giá trị. Chính đặc điểm này khiến việc đầu tư nhà máy không thể tách rời bài toán kết nối chuỗi cung ứng, từ nguồn cung đầu vào, logistics trung gian cho tới thị trường đầu ra. [lsvn.vn]

Từ góc độ thực tiễn sản xuất, nhiều phân tích chỉ ra rằng chuỗi cung ứng công nghiệp tại Việt Nam hiện nay được hình thành xoay quanh các cực FDI và các khu công nghiệp lớn ở miền Bắc và miền Nam. Báo cáo “Sản xuất và chuỗi cung ứng tại Việt Nam 2025–2026” của VinaStrategy cho thấy dòng vốn FDI vẫn là lực kéo chính của hệ sinh thái cung ứng, với hơn 21,5 tỷ USD FDI chỉ trong nửa đầu năm 2025, tập trung chủ yếu vào công nghiệp chế biến – chế tạo. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp sản xuất Việt Nam không chỉ thuê đất công nghiệp để có mặt bằng sản xuất, mà để “cắm” mình vào mạng lưới chuỗi cung ứng đã hình thành sẵn, nơi các nhà cung ứng, nhà thầu phụ, doanh nghiệp logistics và khách hàng FDI cùng tồn tại. [luatvietnam.vn]

Một đặc điểm nổi bật khác của chuỗi cung ứng công nghiệp hiện hữu tại Việt Nam là mức độ phụ thuộc cao vào nguồn nhập khẩu nguyên vật liệu, đặc biệt từ Trung Quốc. Các phân tích quốc tế về chiến lược “China+1” cho thấy mặc dù Việt Nam đã trở thành điểm đến thay thế quan trọng cho sản xuất, phần lớn chuỗi cung ứng đầu vào vẫn chưa được nội địa hóa, khiến các nhà máy tại Việt Nam đóng vai trò như trung tâm lắp ráp hoặc sản xuất trung gian. Điều này tác động trực tiếp đến quyết định lựa chọn vị trí bất động sản công nghiệp của doanh nghiệp sản xuất trong nước, bởi nhà máy cần nằm gần các cảng biển, cửa khẩu, hoặc hành lang logistics lớn để giảm thiểu rủi ro đứt gãy nguồn cung và chi phí vận chuyển. [youtube.com], [igip.gov.vn]

Ở chiều ngược lại, logistics được xem là “mạch máu” của chuỗi cung ứng công nghiệp, và là yếu tố ngày càng có trọng số lớn trong quyết định đầu tư nhà máy. Theo các báo cáo của logistics.gov.vn, chi phí logistics của Việt Nam vẫn ở mức cao, dao động khoảng 16–18% GDP, cao hơn nhiều nước trong khu vực, trong khi chuỗi dịch vụ logistics còn phân mảnh và thiếu tích hợp. Điều này khiến doanh nghiệp sản xuất khi thuê đất công nghiệp phải cân nhắc kỹ về khả năng tiếp cận hạ tầng logistics, sự hiện diện của ICD, trung tâm logistics, cũng như năng lực kết nối cảng biển – đường bộ – đường sắt. Nhà máy, trong bối cảnh đó, không còn là một đơn vị sản xuất độc lập mà trở thành một nút trung gian trong chuỗi cung ứng công nghiệp liên vùng và xuyên biên giới. [baochinhphu.vn]

Các chính sách của Nhà nước trong giai đoạn 2024–2026 cũng cho thấy nhận thức ngày càng rõ ràng về vai trò của chuỗi cung ứng công nghiệp. Nhiều bài viết trên Báo Công Thương và Báo Chính phủ nhấn mạnh việc Việt Nam đang xây dựng chiến lược logistics quốc gia mới, hướng tới hình thành các trung tâm logistics quy mô lớn, khu thương mại tự do và hành lang kinh tế để nâng cao năng lực kết nối chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong bối cảnh thể chế này, các khu công nghiệp không chỉ là nơi tập trung nhà máy, mà được kỳ vọng trở thành hạt nhân của chuỗi cung ứng công nghiệp tích hợp, nơi sản xuất, logistics và dịch vụ giá trị gia tăng cùng tồn tại. [carboncred...ontimes.vn]

Tuy nhiên, một thực tế được nhiều nghiên cứu chỉ ra là doanh nghiệp sản xuất Việt Nam vẫn chủ yếu tham gia chuỗi cung ứng với tư cách nhà cung ứng cấp thấp (tier 2, tier 3), ít tham gia vào các khâu có giá trị gia tăng cao như thiết kế, R&D hay thương hiệu. Bài viết “Nhà cung ứng Việt trước yêu cầu nâng tầm trong chuỗi FDI” cho thấy phần lớn doanh nghiệp nội địa mới đáp ứng được yêu cầu về sản xuất, chưa đủ năng lực để trở thành đối tác chiến lược trong chuỗi cung ứng công nghiệp của các tập đoàn đa quốc gia. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược đầu tư nhà máy, khi doanh nghiệp vẫn ưu tiên mô hình thuê đất công nghiệp phục vụ sản xuất tiêu chuẩn hóa, hơn là đầu tư các tổ hợp công nghiệp – công nghệ phức hợp. [lexology.com]

Về dài hạn, nhiều báo cáo quốc tế nhận định rằng Việt Nam khó có thể thay thế hoàn toàn Trung Quốc như một trung tâm chuỗi cung ứng toàn cầu, nhưng hoàn toàn có khả năng trở thành một trung tâm chuỗi cung ứng công nghiệp chuyên biệt, gắn với sản xuất xuất khẩu, logistics và các FTA thế hệ mới. Trong kịch bản này, quyết định đầu tư bất động sản công nghiệp của doanh nghiệp sản xuất Việt Nam sẽ ngày càng mang tính chiến lược, phụ thuộc vào khả năng kết nối chuỗi cung ứng hơn là đơn thuần tối ưu chi phí thuê đất. [igip.gov.vn], [xaydungchi...hinhphu.vn]

Tổng hợp các phân tích cho thấy chuỗi cung ứng công nghiệp chính là biến số trung tâm chi phối quyết định đầu tư nhà máy của doanh nghiệp sản xuất Việt Nam. Bất động sản công nghiệp không còn là “đất để xây nhà máy”, mà là hạ tầng không thể thiếu để doanh nghiệp tham gia, duy trì và nâng cấp vị thế trong chuỗi cung ứng công nghiệp đang vận hành tại Việt Nam. Doanh nghiệp nào hiểu đúng cấu trúc chuỗi cung ứng hiện hữu, tận dụng được hạ tầng khu công nghiệp và logistics, sẽ có lợi thế cạnh tranh dài hạn; ngược lại, doanh nghiệp xem nhẹ yếu tố này sẽ đối mặt với rủi ro bị loại khỏi chuỗi khi yêu cầu về hiệu quả, minh bạch và bền vững ngày càng gia tăng.