Vì sao FDI thế hệ mới không còn chỉ chọn đất?

Quỹ đất, vị trí và mức giá thuê vẫn là những điều kiện quan trọng khi doanh nghiệp nước ngoài lựa chọn địa điểm đầu tư. Tuy nhiên, cùng với sự thay đổi trong định hướng thu hút FDI của Việt Nam, tiêu chí đối với một địa điểm sản xuất cũng đang được nâng lên. Doanh nghiệp không chỉ cần một khu đất để xây dựng nhà máy, mà cần một môi trường có thể bảo đảm vận hành ổn định, kết nối chuỗi cung ứng, đáp ứng yêu cầu về môi trường và hỗ trợ mở rộng trong dài hạn.

Sự thay đổi này được thể hiện rõ trong Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Nghị quyết yêu cầu chuyển từ tư duy chủ yếu thu hút vốn sang phát triển nền tảng đầu tư chiến lược; từ thu hút theo địa giới hành chính sang thu hút theo cụm ngành, chuỗi giá trị và hệ sinh thái đổi mới sáng tạo. Chất lượng, hiệu quả, chuyển giao công nghệ, khả năng tham gia chuỗi cung ứng và giá trị gia tăng được xác định là những tiêu chí chủ yếu. 

Nguồn: Toàn văn Nghị quyết 10-NQ/TW – Cổng TTĐT Chính phủ

Vị trí không chỉ được tính bằng khoảng cách

Với các dự án sản xuất tham gia chuỗi cung ứng quốc tế, lợi thế vị trí không chỉ nằm ở khoảng cách tới một đô thị lớn, mà còn ở khả năng kết nối với cảng biển, sân bay, cao tốc, trung tâm logistics và các cụm sản xuất.

Nghị quyết 10-NQ/TW yêu cầu ưu tiên phát triển hạ tầng kết nối và các trung tâm logistics tại cảng biển đầu mối, sân bay quốc tế, đường cao tốc, đường sắt cao tốc và đường thủy nội địa nhằm đón đầu xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn đầu tư nước ngoài chất lượng cao. Nghị quyết đồng thời định hướng phát triển các vùng động lực, hành lang kinh tế và cụm liên kết ngành gắn với lợi thế vị trí, đầu mối giao thông, logistics, hạ tầng số, năng lượng và liên kết vùng.

Định hướng này phù hợp với Chiến lược phát triển dịch vụ logistics Việt Nam thời kỳ 2025-2035, tầm nhìn đến năm 2050, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định 2229/QĐ-TTg. Chiến lược đặt mục tiêu phát triển logistics theo hướng hiện đại, hiệu quả, bền vững và tăng cường khả năng kết nối giữa các vùng kinh tế, các trung tâm sản xuất và mạng lưới logistics quốc tế. 

Nguồn: Quyết định 2229/QĐ-TTg – Cổng TTĐT Chính phủ

Hạ tầng trở thành điều kiện của năng lực sản xuất

Khi các dự án FDI có hàm lượng công nghệ và giá trị gia tăng cao hơn, yêu cầu đối với hạ tầng KCN cũng thay đổi. Điện, nước, hạ tầng số, quỹ đất sạch và các dịch vụ hỗ trợ không còn chỉ là những tiện ích đi kèm, mà trở thành một phần của năng lực tiếp nhận dự án.

Hạ tầng đồng bộ, vị trí kết nối thuận lợi và hệ sinh thái sản xuất ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng khi doanh nghiệp FDI lựa chọn khu công nghiệp.

Nghị quyết 10-NQ/TW yêu cầu bảo đảm cung ứng đủ và ổn định điện, nước, hạ tầng số và quỹ đất sạch cho các dự án chất lượng cao. Đồng thời, Việt Nam định hướng chuyển đổi các KCN, khu kinh tế và khu công nghệ cao theo hướng sinh thái, thông minh, chuyên ngành, tích hợp hạ tầng sản xuất với logistics và các dịch vụ phục vụ người lao động.

Thực tế thị trường cũng cho thấy nhu cầu đối với KCN vẫn duy trì ở mức cao. Theo JLL, tỷ lệ lấp đầy KCN tại miền Bắc đạt khoảng 82,5% trong quý II/2026, trong khi tổng nguồn cung duy trì khoảng 12.900 ha. JLL cũng ghi nhận giá chào thuê tiếp tục tăng trong kỳ. 

Logistics và tổng chi phí vận hành được đặt lên bàn cân

Khi doanh nghiệp tham gia sâu vào chuỗi cung ứng, chi phí của một địa điểm đầu tư không chỉ nằm ở giá thuê đất. Nguyên liệu phải được đưa tới nhà máy, thành phẩm phải được vận chuyển tới cảng hoặc trung tâm phân phối, trong khi các nhà máy trong cùng chuỗi có thể cần trao đổi nguyên liệu, linh kiện và bán thành phẩm.

Khả năng kết nối với cảng biển, cao tốc và các trung tâm logistics giúp doanh nghiệp FDI tối ưu chuỗi cung ứng và nâng cao hiệu quả vận hành.

Vì vậy, khả năng kết nối logistics có thể tạo ra lợi thế cạnh tranh ngay cả khi một KCN không có mức giá thuê thấp nhất. Đây cũng là lý do Nghị quyết 10-NQ/TW xác định logistics hiện đại và dịch vụ chuỗi cung ứng là một trong những lĩnh vực ưu tiên thu hút FDI, đồng thời yêu cầu phát triển hạ tầng KCN gắn với hạ tầng logistics.

Môi trường và năng lượng ngày càng gắn với khả năng cạnh tranh

Yêu cầu về môi trường cũng đang dịch chuyển từ vấn đề tuân thủ sang một phần của năng lực cạnh tranh. Bộ Công Thương cho biết các thị trường xuất khẩu ngày càng đặt ra yêu cầu cao hơn về phát triển bền vững; doanh nghiệp không chỉ cạnh tranh bằng chất lượng và giá thành mà còn bằng phương thức sản xuất có trách nhiệm với môi trường và xã hội. Cơ quan này đồng thời thúc đẩy sản xuất sạch hơn, sử dụng hiệu quả tài nguyên, cộng sinh công nghiệp và phát triển KCN sinh thái. 

Nguồn: Bộ Công Thương – Từ sản xuất sạch hơn đến cộng sinh công nghiệp

Định hướng này cũng đã được đưa vào chính sách FDI. Nghị quyết 10-NQ/TW yêu cầu ưu tiên các dự án có cam kết về công nghệ thân thiện môi trường, chuyển đổi xanh, hiệu quả sử dụng đất và năng lượng; đồng thời đặt mục tiêu đến năm 2030, tỷ lệ KCN sinh thái đạt khoảng 10% tổng số KCN trên cả nước.

Không chỉ tìm đất, doanh nghiệp còn tìm hệ sinh thái

Một nhà máy không hoạt động độc lập. Doanh nghiệp FDI cần nhà cung cấp nguyên vật liệu, linh kiện, dịch vụ kỹ thuật, logistics và nguồn nhân lực phù hợp. Vì vậy, khả năng kết nối với hệ sinh thái sản xuất đang trở thành một yếu tố quan trọng trong lựa chọn địa điểm.

Nghị quyết 10-NQ/TW đặt mục tiêu đến năm 2030 có khoảng 10.000 doanh nghiệp trong nước tham gia chuỗi giá trị, chuỗi cung ứng của doanh nghiệp FDI, trong đó có khoảng 500-1.000 nhà cung ứng cấp I. Nghị quyết cũng đặt mục tiêu tỷ lệ nội địa hóa trung bình trong các ngành công nghiệp chủ lực đạt 45-50%.

Định hướng này được cụ thể hóa trong Chương trình phát triển công nghiệp hỗ trợ giai đoạn 2026-2035. Theo Bộ Công Thương, chương trình được phê duyệt tại Quyết định 929/QĐ-TTg ngày 25/5/2026 nhằm nâng cao năng lực sản xuất trong nước, tăng tỷ lệ nội địa hóa và thúc đẩy doanh nghiệp Việt Nam tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. 

Nguồn: Bộ Công Thương – Chương trình phát triển công nghiệp hỗ trợ 2026-2035

Nguồn nhân lực cũng nằm trong bài toán này. Nghị quyết 10-NQ/TW đặt mục tiêu tỷ trọng lao động qua đào tạo đạt khoảng 80% và nhấn mạnh việc phát triển nguồn nhân lực gắn với nhu cầu của các cụm liên kết ngành, KCN và dự án chiến lược.

Từ “chọn đất” sang “chọn năng lực vận hành”

Những thay đổi trên cho thấy cạnh tranh giữa các KCN đang chuyển sang một cấp độ khác. Nhà đầu tư vẫn cần quỹ đất và mức giá phù hợp, nhưng quyết định đầu tư ngày càng gắn với câu hỏi rộng hơn: địa điểm này có giúp doanh nghiệp vận hành hiệu quả và tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị hay không?

Với định hướng thu hút FDI chất lượng cao, Việt Nam đang hình thành một chuẩn mới cho các KCN: vị trí phải gắn với kết nối; hạ tầng phải bảo đảm khả năng vận hành; logistics phải hỗ trợ chuỗi cung ứng; môi trường và năng lượng phải đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững; trong khi công nghiệp hỗ trợ và nguồn nhân lực phải đủ khả năng tạo thành một hệ sinh thái sản xuất.

Quỹ đất vì thế vẫn là điều kiện cần, nhưng ngày càng khó là điều kiện đủ. KCN thế hệ mới không chỉ cung cấp mặt bằng để xây dựng nhà máy, mà phải cung cấp một nền tảng để doanh nghiệp triển khai, vận hành, kết nối và mở rộng hoạt động trong dài hạn.