Những chính sách doanh nghiệp cần biết khi thuê đất công nghiệp trong năm 2026

1. Các chính sách quan trọng doanh nghiệp phải cập nhật

Năm 2026 mở ra một bối cảnh chính sách mới ảnh hưởng trực tiếp đến các hoạt động đầu tư nhà máy và thuê đất công nghiệp. Trước hết, Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp 2025 thay đổi cách tiếp cận ưu đãi khi chuyển sang ưu tiên ngành nghề và mức độ đổi mới sáng tạo thay vì vị trí địa lý. Những ngành như công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, công nghệ xanh hay đổi mới sáng tạo tiếp tục được khuyến khích, trong khi doanh nghiệp thông thường sẽ áp dụng mức thuế suất chung hoặc mức ưu đãi theo quy mô doanh thu.

Song song đó, Nghị định 05/2025 về môi trường đặt ra tiêu chuẩn cao hơn cho dự án sản xuất. Các quy định mới về nguồn phát sinh nước thải, yêu cầu xử lý, quan trắc tự động và giám sát liên tục khiến doanh nghiệp phải xem xét kỹ lưỡng yếu tố môi trường khi lựa chọn địa điểm đặt nhà máy. Tuy nhiên, việc phân cấp thẩm định báo cáo tác động môi trường về địa phương lại giúp rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.

Cùng lúc, Nghị định 205/2025 về công nghiệp hỗ trợ đưa ra các hỗ trợ mạnh về công nghệ, đào tạo và tài chính, đặc biệt cho các doanh nghiệp linh kiện, phụ tùng, cơ khí, điện tử – nhóm ngành vốn tạo ra cầu lớn cho thị trường nhà xưởng và đất công nghiệp. Những hỗ trợ này tạo ra động lực mạnh mẽ giúp doanh nghiệp trong nước tăng tốc mở rộng sản xuất.

Ba trụ cột chính sách – thuế, môi trường và công nghiệp hỗ trợ – vì thế đang định hình một mặt bằng pháp lý mới cho thị trường sản xuất và đầu tư công nghiệp trong năm 2026.

2. Sự ảnh hưởng đến hành vi đầu tư và lựa chọn địa điểm sản xuất

Những thay đổi trong chính sách thuế và môi trường khiến tiêu chí lựa chọn địa điểm thuê đất công nghiệp của doanh nghiệp trở nên đa chiều hơn. Khi ưu đãi thuế không còn gắn với khu công nghiệp, các doanh nghiệp phải cân nhắc dựa trên ngành nghề sản xuất và khả năng đáp ứng chuẩn môi trường. Điều này khiến giá trị cốt lõi của khu công nghiệp chuyển từ “ưu đãi thuế” sang “hạ tầng – công nghệ – môi trường”. Các khu công nghiệp có hệ thống xử lý hoàn chỉnh, quan trắc trực tuyến và khả năng đáp ứng những ngành công nghệ cao sẽ tiếp tục thu hút FDI và doanh nghiệp quy mô lớn.

Trong khi đó, doanh nghiệp trong nước quy mô vừa và nhỏ – vốn chịu áp lực chi phí đầu vào – có xu hướng tìm những lựa chọn phù hợp hơn với nhu cầu thực tế.

Ở một số dự án, thuê đất cụm công nghiệp trở thành một trong nhiều lựa chọn hợp lý vì diện tích thuê linh hoạt, gần nguồn nhân lực và dễ triển khai hơn. Tuy nhiên, đây chỉ là một phần của bức tranh. Một bộ phận lớn SMEs vẫn ưu tiên đặt nhà máy tại khu công nghiệp nếu sản phẩm yêu cầu tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc phải đáp ứng ràng buộc môi trường của khách hàng quốc tế.

Từ góc nhìn rộng hơn, Nghị định 205/2025 khiến các ngành công nghiệp hỗ trợ mở rộng nhanh, kéo theo nhu cầu thuê xưởng RBF/RBW – loại hình có thể triển khai nhanh và phù hợp với mô hình sản xuất theo đơn hàng. Do đó, cả khu công nghiệp lẫn cụm công nghiệp đều có cơ hội thu hút nhóm doanh nghiệp này nếu đáp ứng tốt yêu cầu về hạ tầng, dịch vụ, kết nối logistics và thủ tục pháp lý.

Doanh nghiệp vì thế đang trở nên thận trọng hơn: thay vì lựa chọn theo “địa điểm được ưu đãi”, họ đang dựa vào đặc thù ngành, yêu cầu kỹ thuật, sự linh hoạt của mô hình thuê và mức độ thuận lợi trong triển khai dự án.

3. Xu hướng đầu tư năm 2026: linh hoạt, thực dụng và chú trọng giá trị gia tang

Bước sang năm 2026, hoạt động đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ chuyển dịch theo hướng chuyên sâu và bài bản hơn.

Từ tổng hợp các chính sách và tác động của chúng, có thể thấy xu hướng đầu tư năm 2026 sẽ nghiêng về sự linh hoạt và tính thực tế. Các doanh nghiệp nhỏ và vừa trở thành nhân tố quan trọng của thị trường khi chính sách thuế mới giúp giảm áp lực tài chính, còn Nghị định 205/2025 hỗ trợ trực tiếp cho hoạt động đổi mới và công nghiệp hỗ trợ. Doanh nghiệp trong nước sẽ mở rộng sản xuất theo hướng thận trọng, ưu tiên thuê diện tích phù hợp, mô hình vận hành tối ưu và khả năng tiếp cận lao động địa phương.

Đối với các doanh nghiệp yêu cầu chuẩn môi trường, tiêu chuẩn chất lượng cao hoặc nằm trong chuỗi cung ứng toàn cầu, khu công nghiệp vẫn giữ vai trò chủ đạo. Hệ thống xử lý chất thải, quan trắc tự động và hạ tầng nội khu được đầu tư tốt sẽ trở thành yếu tố then chốt để thu hút nhóm khách hàng này. Ngược lại, các mô hình sản xuất linh kiện, cơ khí, chế biến nông sản, công nghiệp nhẹ và nhiều phân khúc SMEs sẽ hướng đến những lựa chọn tiết kiệm chi phí hơn nhưng vẫn đảm bảo vận hành ổn định.

Năm 2026 vì thế không phải là sự thay thế giữa khu công nghiệp và cụm công nghiệp, mà là sự phân bố hợp lý theo nhu cầu thực tế: khu công nghiệp dành cho doanh nghiệp cần chuẩn cao, cụm công nghiệp dành cho các hoạt động sản xuất linh hoạt, còn RBF/RBW trở thành cầu nối nhanh giữa hai mô hình. Dù lựa chọn theo hướng nào, cả doanh nghiệp trong nước lẫn nhà đầu tư FDI đều cần điều chỉnh chiến lược dựa trên ba yếu tố cốt lõi: ưu đãi thuế theo ngành nghề, chuẩn môi trường ngày càng khắt khe và sự hỗ trợ mạnh cho công nghiệp hỗ trợ. Đây sẽ là nền tảng định hướng thị trường thuê đất công nghiệp trong năm 2026.