Năm 2026 doanh nghiệp nên thuê đất khu công nghiệp ở đâu?

Năm 2026 tiếp tục là giai đoạn bứt phá của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Bối cảnh chính sách mới – từ thuế thu nhập doanh nghiệp đến quy định môi trường và chương trình hỗ trợ công nghiệp – đang mở ra cơ hội lớn cho các nhà sản xuất, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa. Tuy nhiên, cơ hội chỉ thực sự được phát huy khi doanh nghiệp lựa chọn đúng vị trí để thuê đất khu công nghiệp, phù hợp với ngành nghề, chuỗi cung ứng và chiến lược mở rộng trong dài hạn.

Dưới đây là những khu công nghiệp nổi bật nhất cho năm 2026, mỗi khu sở hữu lợi thế riêng, phù hợp với từng nhóm ngành và từng quy mô doanh nghiệp.

1. Trung tâm công nghiệp Hưng Yên – Tổ hợp Lý Thường Kiệt (KCN số 1–6)

Hưng Yên đang nổi lên như khu vực trọng điểm mới của vùng Đồng bằng sông Hồng. Tổ hợp Công nghiệp đô thị Dịch vụ Lý Thường Kiệt bao gồm các KCN số 1–6 hình thành một trung tâm công nghiệp liên hoàn, nơi các khu công nghiệp tập trung trong phạm vi hẹp, giúp doanh nghiệp dễ dàng xây dựng chuỗi cung ứng tại chỗ. Chỉ trong bán kính 15 km, thị trường này sở hữu gần 3.000 ha đất công nghiệp – một quy mô hiếm thấy tại miền Bắc.

Khu công nghiệp Sạch – một trong các KCN lấp đầy với tỷ lệ nhanh kỷ lục tại khu vực Tổ hợp Lý Thường Kiệt

Với sự xuất hiện của nhiều chủ đầu tư lớn, chất lượng hạ tầng tại đây đạt tiêu chuẩn cao, nhưng mức giá thuê đất khu công nghiệp vẫn cạnh tranh hơn so với Bắc Ninh hay Hải Dương. Đây là lựa chọn lý tưởng cho doanh nghiệp sản xuất điện tử, cơ khí, bao bì, logistics hoặc các ngành công nghiệp hỗ trợ cần môi trường vận hành ổn định, dễ tuyển dụng lao động và có khả năng mở rộng chuỗi cung ứng trong tỉnh.

2. Tổ hợp Deep C Quảng Ninh – trung tâm mới cho công nghiệp xanh và thương mại biên giới

Deep C Quảng Ninh hưởng lợi lớn từ vị trí sát biên giới Trung Quốc, tạo điều kiện xuất nhập khẩu linh hoạt và tiết kiệm thời gian. Đây cũng là tổ hợp công nghiệp tiêu biểu trong phát triển công nghiệp xanh, hướng đến hạ tầng bền vững và sử dụng năng lượng tái tạo.

Tổng quy mô hơn 2.000 ha giúp khu vực này tạo ra hệ sinh thái công nghiệp lớn, kết nối trực tiếp với Hải Phòng – trung tâm FDI số 1 miền Bắc – đồng thời duy trì mức giá thuê cạnh tranh hơn đáng kể. Deep C phù hợp cho các doanh nghiệp xuất khẩu, sản xuất năng lượng sạch, công nghệ cao, hóa chất sạch và các ngành cần thương hiệu KCN mạnh để đáp ứng tiêu chuẩn đối tác quốc tế.

Khu công nghiệp DeepC tiên phong trong chuyển đổi xanh

3. KCN Đồng Văn III (Hà Nam cũ) – cửa ngõ phía Nam Hà Nội cho công nghiệp hỗ trợ

Đồng Văn III sở hữu nguồn quỹ đất không quá lớn nhưng lại được quy hoạch tối ưu cho các ngành công nghiệp hỗ trợ và công nghiệp nhẹ. Vị trí nằm sát phía Nam Hà Nội giúp doanh nghiệp tuyển dụng lao động dễ hơn và thuận tiện vận chuyển hàng hóa vào nội đô.

Quan trọng hơn, trong cùng khoảng cách với Hà Nội nhưng giá thuê đất khu công nghiệp tại Đồng Văn III lại thấp hơn đáng kể so với Bắc Ninh hay Vĩnh Phúc. Doanh nghiệp đang tìm địa điểm cho sản xuất linh kiện, dệt may phụ trợ, bao bì, nhựa kỹ thuật hoặc các ngành sạch có thể xem đây là lựa chọn rất hợp lý.

Thuê đất công nghiệp tại KCN Đồng Văn III để tham gia vào chuỗi cung ứng công nghiệp nhẹ

4. KCN Song Mai Nghĩa Trung (Bắc Giang cũ) – điểm đến của chuỗi cung ứng điện tử

Bắc Giang đã trở thành trung tâm sản xuất điện tử chiến lược trong nhiều năm. Tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy sức hút mạnh mẽ của khu công nghiệp này, đồng thời đảm bảo giá trị tài sản khi doanh nghiệp quyết định thuê đất khu công nghiệp tại đây.

Điểm cộng lớn của KCN Song Mai – Nghĩa Trung là hệ sinh thái dịch vụ phát triển hoàn chỉnh cho người lao động, gồm nhà ở xã hội, khu dân cư, quán xá và tiện ích sinh hoạt. Hệ thống hạ tầng tương lai như Vành đai 5, cao tốc và sân bay quốc tế càng củng cố vị thế của khu vực. Đây là lựa chọn hàng đầu cho doanh nghiệp muốn tham gia hoặc mở rộng sản xuất trong chuỗi cung ứng điện tử.

Một trong các KCN mới nhất của khu vực Bắc Ninh – Bắc Giang – KCN Song Mai Nghĩa Trung

5. KCN Yên Bình 3 (Thái Nguyên) – trung tâm công nghệ cao cạnh Samsung

Nằm trong trục công nghiệp liên hoàn Bắc Ninh – Thái Nguyên, KCN Yên Bình 3 được hưởng lợi lớn từ sự hiện diện của Samsung và mạng lưới nhà cung ứng vệ tinh. Kết nối hạ tầng thông qua cao tốc Hà Nội – Thái Nguyên và vành đai 5 giúp doanh nghiệp vận chuyển nhanh và ổn định.

KCN Yên Bình 3 dự kiến sẽ lấp đầy nhanh chóng vì sự khan hiếm đất công nghiệp ở khu vực Thái Nguyên

Đặc biệt, giá thuê đất khu công nghiệp tại Yên Bình 3 thấp hơn đáng kể so với các tỉnh vùng trung tâm, trong khi toàn bộ khu là quỹ đất mới, cho phép doanh nghiệp dễ dàng chọn vị trí lô tối ưu. Đây là địa điểm phù hợp cho điện tử, cơ khí chính xác, linh kiện, sản phẩm công nghệ cao và doanh nghiệp tham gia chuỗi cung ứng quốc tế.

6. Các khu công nghiệp ven biển Bắc Bộ – biên độ chi phí rộng, phù hợp ngành đặc thù

Nam Định và Thái Bình đang trỗi dậy mạnh mẽ nhờ lợi thế ven biển. Khi cao tốc Duyên Hải Bắc Bộ gần hoàn thành, các KCN tại đây sẽ kết nối trực tiếp với cảng nước sâu – yếu tố quan trọng cho ngành xuất khẩu.

KCN Aurora là KCN chuyên ngành may mặc, dệt nhuộm tại vùng duyên hải Nam Định

Mức giá thuê thuộc nhóm thấp nhất miền Bắc, tạo lợi thế lớn cho doanh nghiệp cần tối ưu chi phí dài hạn khi xuống tiền thuê đất khu công nghiệp. Đặc biệt, một số ngành khó được cấp phép trong nội địa – như hóa chất nhẹ, khoáng sản sạch, chế biến thủy sản – lại có điều kiện thuận lợi hơn khi đặt nhà máy tại khu vực này.

 7. Khu công nghiệp Bắc Trung Bộ – quỹ đất lớn, chi phí thấp, tương lai tăng trưởng mạnh

Thanh Hóa và Nghệ An đang thu hút sự quan tâm lớn nhờ sự xuất hiện của nhiều chủ đầu tư quốc tế như VSIP, WHA. Những dự án lớn đang thi công nhanh, tạo ra chuỗi khu công nghiệp hiện đại phục vụ các ngành công nghệ cao, điện tử và cơ khí.

VSIP Nghệ An với quy mô khổng lồ, bao gồm cả đô thị dịch vụ cho công nhân và chuyên gia, là nơi đặt nhà máy của Luxshare ICT

Việc các tập đoàn lớn như Luxshare đã đầu tư vào Nghệ An càng chứng minh tiềm năng của khu vực. Với quỹ đất rộng, chi phí đầu tư thấp hơn đáng kể so với miền Bắc, đây là lựa chọn phù hợp cho doanh nghiệp sản xuất hướng xuất khẩu hoặc doanh nghiệp muốn thuê đất khu công nghiệp mở nhà máy thứ hai để mở rộng quy mô.

Năm 2026 mở ra nhiều cơ hội cho doanh nghiệp lựa chọn vị trí phù hợp để thuê đất khu công nghiệp. Dù là doanh nghiệp FDI, doanh nghiệp sản xuất công nghiệp hỗ trợ hay doanh nghiệp Việt Nam quy mô vừa và nhỏ, thị trường hiện nay đủ đa dạng để đáp ứng từng nhóm ngành, từng chiến lược và từng mức độ ngân sách.