Mô hình vận hành linh hoạt: Chiến lược dòng tiền khi thuê đất cụm công nghiệp

Trong bối cảnh doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs) tại Việt Nam đang tìm hướng đi thích hợp để tối ưu chi phí và khai thác hiệu quả tài sản, chiến lược thuê đất cụm công nghiệp để phát triển nhà xưởng cho thuê xuất hiện như một lựa chọn linh hoạt và bền vững. Các lợi thế về chi phí, thủ tục nhanh gọn và đặc biệt phù hợp với xu hướng sản xuất nhỏ, đa dạng theo mô-đun đã khiến mô hình này trở thành một phương án hấp dẫn trong năm 2025.

Bài viết này sẽ phân tích chi tiết từ các hình thức đầu tư, lợi ích của việc xây nhà xưởng để cho thuê, so sánh giữa thuê đất cụm công nghiệp (CCN) – khu công nghiệp (KCN), cập nhật giá thuê kho xưởng tại các địa phương phía Bắc và các lưu ý để phòng ngừa rủi ro.

Các hình thức đầu tư xây nhà xưởng cho thuê trên lô đất cụm công nghiệp

1. Xây sẵn nhà xưởng và cho thuê bất động sản

Doanh nghiệp dùng vốn tích lũy hoặc vay ngân hàng để đầu tư xây kho, xưởng và đăng ký hoạt động kinh doanh dưới hình thức “cho thuê bất động sản”. Mô hình này mang lại lợi thế về dòng tiền ổn định, dễ quản lý và có thể áp dụng bảo hiểm, khấu hao tài sản. Điều này phù hợp với SMEs có nguồn vốn ban đầu vừa phải, muốn kiểm soát toàn bộ vùng sản xuất và khai thác giá trị tài sản một cách tối đa.

2. Kết hợp sản xuất và cho thuê xưởng dư thừa

Với mô hình này, doanh nghiệp vẫn duy trì sản xuất chính, nhưng tận dụng đất dư để xây các dãy xưởng nhỏ. Những xưởng này có thể chia modular, tạo nguồn thu phụ ổn định. Đây là một cách hiệu quả để tối ưu tài nguyên, giảm chi phí đầu tư tách biệt và kiểm soát quy trình cho thuê, phù hợp với các SME muốn mở rộng linh hoạt.

Để trống nhà xưởng sẽ gây lãng phí và cơ sở vật chất có nguy cơ xuống cấp

Lợi ích của chiến lược thuê đất cụm công nghiệp để phát triển mô hình sản xuất này

• Dòng tiền ổn định và ít phụ thuộc

Các khoản thu từ việc thuê xưởng tạo ra dòng tiền đều đặn, bổ sung cho doanh thu sản xuất. Nhờ vậy, áp lực dòng vốn được giảm bớt, giúp doanh nghiệp dễ dàng đối phó với biến động thị trường.

• Tối ưu chi phí đầu tư

Thay vì thuê toàn bộ đất tại KCN với giá cao, doanh nghiệp có thể thuê hoặc tự đầu tư sơ bộ tại CCN, sau đó cho thuê lại phần dư, tận dụng vốn hiệu quả hơn và không phải chịu phí vào KCN đắt đỏ.

• Cơ chế pháp lý linh hoạt

CCN thường có quy trình cấp phép, phê duyệt đầu tư đơn giản hơn KCN, nhất là khi doanh nghiệp tận dụng đất dư từ sản xuất. Điều này giúp khởi động và vận hành kinh doanh cho thuê nhanh chóng.

• Xây dựng chuỗi cung ứng tại chỗ

Doanh nghiệp tự xây dựng hệ thống xưởng vệ tinh, cung cấp dịch vụ sản xuất, kho bãi cho đối tác nhỏ trong cùng cụm. Điều này không chỉ tối ưu hóa chuỗi cung ứng mà còn giúp vận hành đồng bộ và tiết kiệm chi phí logistics nội bộ.

Tại sao nên chọn CCN thay vì KCN để phát triển mô hình sản xuất + cho thuê xưởng

1. Chi phí thuê đất thấp hơn

Tại miền Bắc, giá thuê đất tại CCN thường thấp hơn từ 5–15 % so với KCN, giúp SMEs tiết kiệm đáng kể vốn ban đầu. Với giá CCN thấp hơn, khả năng tạo dựng điểm đầu tư và mở rộng sau này trở nên dễ dàng hơn.

2. Thủ tục đầu tư dễ dàng hơn

Do quy mô nhỏ và chủ yếu cho SMEs, CCN có quy trình cấp phép đơn giản cho các phần xưởng dư. Trong khi đó, cấp phép tại KCN yêu cầu hồ sơ phức tạp, quy trình kéo dài và chi phí cao hơn.

3. Giao thông linh hoạt, hạ tầng đảm bảo

Các CCN hiện đại đã chú trọng đầu tư hạ tầng gồm đường nội bộ, nước sạch, xử lý nước thải, PCCC; tạo điều kiện thuận lợi tương đương KCN, đặc biệt khi nằm gần trục đường chính hoặc trạm giao thông trọng điểm.

Cập nhật giá thuê đất cụm công nghiệp và kho xưởng tại miền Bắc

Xin mời độc giả đón xem Báo cáo BĐS công nghiệp Quý II của DTJ Industrial tổng hợp và nghiên cứu:

• Tổng quan thị trường & xu hướng giá thuê: Diễn biến giá thuê đất KCN, CCN, kho xưởng tại các tỉnh trọng điểm, cùng tỷ lệ lấp đầy và xu hướng tăng giảm theo quý.

• So sánh khu vực & điểm nóng đầu tư: Phân tích sự khác biệt giữa các tỉnh mới sau sáp nhập, làm nổi bật các địa phương thu hút FDI tại miền Bắc

• Nguồn cung mới & dự án nổi bật: Danh sách các KCN, CCN, nhà xưởng mới được xây dựng, mở rộng hoặc quy hoạch, kèm thông tin quy mô, vị trí, giá chào thuê.

• Dòng vốn FDI & dịch chuyển chuỗi cung ứng: Cập nhật các dự án lớn của nhà đầu tư nước ngoài và xu hướng dịch chuyển nhà máy về Việt Nam

Mô hình nhà xưởng cao tầng giúp tối ưu diện tích sử dụng đất, tạo ra diện tích xưởng có thể cho thuê và tạo dòng tiền bị động. Mặc dù vậy, điều này đi kèm với các rủi ro về chi phí xây dựng và phòng cháy chữa cháy.

Rủi ro & chi phí đi kèm 

• Chi phí quản lý và giám sát

Bao gồm giám sát công nhân, an ninh 24/7, bảo trì công trình. SMEs cần đầu tư quản lý chuyên trách hoặc thuê dịch vụ vận hành chuyên nghiệp để đảm bảo hoạt động hiệu quả.

• Chi phí xây dựng & kỹ thuật

Đầu tư cơ sở hạ tầng: khung nhà thép, mái tôn, sàn bê tông, hạ tầng PCCC, điện – nước, hoàn thiện vệ sinh công nghiệp… Chi phí này biến động cao, phụ thuộc vào thiết kế và quy mô, cần dự toán rõ ràng.

• Chi phí pháp lý và thủ tục hành chính

Bao gồm phí xin giấy phép xây dựng, chuyển mục đích sử dụng đất, thuê đất lâu dài, PCCC… Mô hình CCN có thủ tục tương đối nhanh nhưng vẫn cần tuân thủ chặt chẽ quy định hiện hành.

• Rủi ro hợp đồng thuê

Doanh nghiệp cần chuẩn bị mẫu hợp đồng chuyên nghiệp, điều khoản rõ ràng về giá, phòng ngừa vi phạm, chấm dứt hợp đồng, trách nhiệm khấu hao, sửa chữa để tránh tranh chấp.

Thuê đất cụm công nghiệp và mô hình vận hành linh hoạt với nhà xưởng cho thuê: Chiến lược phù hợp với 2025

1. Nhu cầu thuê nhỏ tăng cao

SMEs có xu hướng thuê diện tích nhỏ (<1.000 m²) để giảm rủi ro chi phí cố định. Việc các doanh nghiệp có điều kiện phát triển các mô hình sản xuất + cho thuê xưởng dễ dàng đáp ứng nhu cầu này của thị trường, giúp doanh nghiệp linh hoạt mở rộng hoặc thu hẹp tùy tình hình mà vẫn có dòng tiền cho thuê hàng tháng.

Nhu cầu thuê kho tăng mạnh tại các khu vực phát triển công nghiệp. Việc có các diện tích 2000-3000 m2 để cho thuê sẽ đáp ứng nhu cầu của thị trường phân phối hàng hóa ngày một lớn.

2. Lãi suất thấp – vốn rẻ

Năm 2025, lãi suất vay cho BĐS công nghiệp và sản xuất duy trì ở mức thấp, hỗ trợ doanh nghiệp dễ tiếp cận dòng vốn dài hạn để phát triển dự án.

3. Giá BĐS công nghiệp phía Bắc chưa quá cao

So với phía Nam, Bắc Bộ vẫn còn dư địa tăng giá thuê do quá trình công nghiệp hóa, chưa tới mức “bão hòa”. Giá thuê tăng trung bình 8–15 % năm 2023 và được dự báo tiếp tục tăng trong 2024–2025 

4. Xu hướng China+1 lan rộng

Chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam tạo ra cơn bão đầu tư mới cho các vùng công nghiệp phía Bắc, kéo theo nhu cầu thuê tăng đột biến.

Kiến nghị cho doanh nghiệp vừa và nhỏ

1. Phân tích mô hình tài chính: Xác định vốn đầu tư, điểm hòa vốn, thời gian thuê dự kiến, dòng tiền từ nhà xưởng và sản xuất để đưa ra quyết định phù hợp.
2. Lựa chọn CCN với vị trí chiến lược: Ưu tiên các CCN có giao thông thuận tiện, gần đường quốc lộ, cảng hoặc đường sắt.
3. Quy hoạch linh hoạt: Thiết kế xưởng chia mô-đun nhỏ hoặc nhà xưởng đa tầng, dễ điều chỉnh diện tích cho thuê, tối ưu mức lấp đầy.
4. Chuẩn hóa hợp đồng: Soạn sẵn hợp đồng mẫu, quy định rõ mức phí thuê, điều khoản BĐS, PCCC và điều kiện chấm dứt hợp đồng.
5. Thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp: Nếu không có kinh nghiệm, SMEs nên thuê đơn vị O&M để quản trị hiệu quả và giảm rủi ro vận hành.

Với hệ sinh thái dịch vụ bất động sản công nghiệp toàn diện, DTJ Industrial mang đến giải pháp tư vấn trọn gói cho doanh nghiệp vừa và nhỏ – từ ý tưởng đến vận hành. Chúng tôi sở hữu mạng lưới đối tác chiến lược gồm các nhà thầu xây dựng uy tín, chủ đầu tư cụm công nghiệp giàu kinh nghiệm, đơn vị pháp lý chuyên sâu và đội ngũ quản lý vận hành chuyên nghiệp. Nhờ đó, DTJ Industrial không chỉ giúp doanh nghiệp xây dựng một mô hình sản xuất linh hoạt, mà còn tối ưu giá trị tài sản thông qua dòng tiền thụ động ổn định mỗi tháng từ hoạt động cho thuê nhà xưởng.