Thị trường bất động sản công nghiệp đối diện với những thách thức và giải pháp thúc đẩy

Sức hút của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Theo Cục Đầu Tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt gần 27,72 tỷ USD, mức vốn FDI thực hiện đạt kỷ lục 22,4 tỷ USD, tăng 13,5% so với cùng kỳ năm 2021. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất trong 5 năm (2017 - 2022). Tính lũy kế trong giai đoạn 1986 - 2022, Việt Nam đã thu hút được gần 438,7 tỷ USD vốn FDI; trong đó, 274 tỷ USD đã được giải ngân, chiếm 62,5% tổng vốn đầu tư đăng ký còn hiệu lực.

Việt Nam đang dần định hình bản thân trở thành một cứ điểm sản xuất quan trọng của nhiều chuỗi cung ứng sản phẩm, hàng hóa trên thế giới. Tiêu biểu, tại Việt Nam, chúng ta có thể điểm tên các nhà sản xuất lớn thế giới như Samsung (thiết bị, công nghệ điện tử), Ford Motor (xe hơi), Honda (phương tiện cơ giới), LG (thiết bị điện tử), LEGO (đồ chơi trẻ em) và rất nhiều các doanh nghiệp sản xuất nước ngoài có quy mô vừa và nhỏ khác. Với vị trí mặt tiền của bán đảo Đông Dương, bất động sản công nghiệp của Việt Nam đặc biệt hấp dẫn, không những do vị trí đắc địa của mình mà còn do nhiều các yếu tố thuận lợi khác như: hệ thống giao thông được đầu tư, nhân lực dồi dào và được đào tạo, nền chính trị ổn định, nền kinh tế phát triển nhanh và chi phí đầu tư thấp hơn so với các nước trong khu vực.

Trong những năm vừa qua, kể cả những năm trong đại dịch, vốn FDI đầu tư vào các ngành chế biến chế tạo tại Việt Nam không ngừng gia tăng. Do đó, thị trường bất động sản công nghiệp luôn trong trạng thái giao dịch sôi động kể cả các thị trường bất động sản khác như nhà ở, nghỉ dưỡng và thương mại đang trầm lắng. Số liệu của CBRE Việt Nam công bố mới đây cho thấy, tại miền Nam, giá thuê đất bình quân tăng 8 - 13% theo năm và đạt 166 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại vào cuối năm 2022, cao hơn khoảng 38% so với mức trung bình của khu vực miền Bắc. Giá thuê có thể hơn 280 - 300 USD/m2/kỳ hạn thuê tại các vị trí đắc địa tại TP.HCM, Bình Dương và Long An trong thời gian tới.

Liên tiếp trong nhiều năm, thị trường BĐS Việt Nam năng động và có nhiều động lực phát triển nhất châu Á, duy trì tốc độ tăng trưởng bình quân 15% mỗi năm, được dự báo triển vọng rất tích cực trong 20 năm tới dựa trên quá trình đô thị hoá và nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng cao. Thị trường bất động sản công nghiệp cũng ghi nhận sự đi lên với chất lượng lẫn số lượng KCN đều được nâng cao trong những năm gần đây.

Với độ mở của nền kinh tế do có nhiều hiệp định thương mại tự do với tất cả các khối kinh tế trên thế giới, cùng nền văn hóa thân thiện, cởi mở với người nước ngoài, Việt Nam không ngừng ghi danh trong danh sách những quốc gia phù hợp để đầu tư, di dời chuỗi cung ứng hấp dẫn nhất địa cầu. Mặc dù vậy, bên cạnh những lợi thế, thị trường bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn.

Quanta Inc – một trong những nhà sản xuất laptop lớn nhất thế giới sẽ đặt nhà máy tại Nam Định

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam 2023

Tính đến quý I/2023, nguồn cung đất công nghiệp lũy kế tại các thị trường cấp 2 ở khu vực miền Bắc và miền Nam đạt hơn 20.300 ha, trong đó miền Nam chiếm hơn 57% tổng nguồn cung. Cả hai khu vực đều ghi nhận tỉ lệ hấp thụ diện tích cho thuê mới tích cực trong năm 2022. Trong đó, diện tích cho thuê mới của khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm, trong khi các thị trường miền Nam ghi nhận mức tăng trưởng trung bình 58% theo năm.

Mặc dù vậy, thị trường đang phải đối mặt với những thách thức, mà trong đó thách thức lớn nhất là khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực.

Dựa theo báo cáo của VNDirect dành cho thị trường bất động sản công nghiệp 2022, các yếu tố tích cực hỗ trợ với ngành BĐS KCN đang mờ nhạt, tới từ các thách thức dần xuất hiện. Đầu tiên, thị trường BĐS KCN sẽ chứng kiến sự khan hiếm nguồn cung mới trong năm 2023/2024 khi thủ tục phê duyệt bị trì hoãn tới từ những vướng mắc về thủ tục pháp lý. Thứ hai, khả năng cạnh tranh của Việt Nam trong thu hút vốn FDI đang dần suy yếu so với các quốc gia khác trong khu vực, tới từ: 1) gia tăng cạnh tranh đến từ Indonesia, Malaysia khi các đối thủ này có môi trường kinh doanh, phát triển thuận lợi cho ngành xe điện và ngành công nghiệp bán dẫn, 2) thuế tối thiểu toàn cầu sẽ sớm được áp dụng trong năm 2024 có thể khiến cho lợi thế về ưu đãi thuế biến mất.

Báo cáo mới đây của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho hay, vốn FDI thực hiện trong tháng 2/2023 tăng 12,1% so với cùng kỳ lên 1,2 tỷ USD. Trong 2 tháng đầu năm 2023, vốn FDI thực hiện giảm 4,9% so với cùng kỳ xuống còn 2,6 tỷ USD. Vốn FDI đăng ký giảm 51,4% so với cùng kỳ trong tháng 2, khiến tổng vốn FDI đăng ký kể từ đầu năm chỉ đạt 3,1 tỷ USD ( giảm 38% so với cùng kỳ). Dòng vốn FDI vào Việt Nam suy yếu trong 2 tháng đầu năm 2023 do các kế hoạch đầu tư mới và mở rộng sản xuất bị ảnh hưởng trong bối cảnh kinh tế toàn cầu gặp nhiều bất ổn, bao gồm: tăng trưởng toàn cầu chậm lại, lạm phát cao đè nặng lên chi tiêu của người tiêu dùng và thanh khoản thị trường tài chính thắt chặt do FED tăng lãi suất.

Hơn nữa, việc Indonesia ban hành Luật Omnibus trong năm 2020 đã mang đến nhiều cơ hội đầu tư và hoạt động cho các công ty nước ngoài vào quốc gia này. Kể từ đó, dòng vốn FDI vào Indonesia tăng trưởng tích cực 10% so với cùng kỳ trong năm 2021 và 44% so với cùng kỳ trong năm 2022, tăng lên đến 45,6 tỷ USD. Việt Nam và Indonesia là hai quốc gia nhận được nhiều vốn FDI nhất. Nếu như Việt Nam đang chuyển mình thành trung tâm sản xuất thiết bị điện tử thì Indonesia lại hướng đến phát triển chuỗi cung ứng xe điện.

Indonesia trở thành cái phễu hút vốn FDI ngành xe điện, trở thành đối thủ cạnh tranh gắt gao nhất với Việt Nam trong thu hút FDI của khu vực Đông Nam Á

Giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam

Lý do các tập đoàn, công ty nước ngoài lựa chọn Việt Nam là do chi phí nhân công “rẻ” hơn nhiều so với các nước trong khu vực cùng mức ưu đãi đầu tư cao. Thêm vào đó, chi phí thuê đất công nghiệp hay thuê kho xưởng cũng thấp hơn từ 10-20% so với các nước trong khu vực. Mặc dù vậy, những lợi thế này đang dần phai nhạt cho mặt bằng lương tăng cùng các chi phí khác như thuê đất, xây dựng hạ tầng. Các đất nước khác trong khu vực như Indonesia, Thái Lan hay Malaysia tuy đều có chi phí đầu tư và vận hành cao hơn Việt Nam, nhưng nhiều tập đoàn sản xuất đa quốc gia vẫn lựa chọn vì những đất nước này có nền công nghiệp phát triển hơn, với chuỗi cung ứng đa dạng với số lượng ngành công nghiệp hỗ trợ lớn, nhân công biết ngoại ngữ và có năng suất lao động cao, các thủ tục, hành lang pháp lý, tiêu chuẩn sản xuất cũng tốt và ổn định hơn so với Việt Nam.

Để trở thành một điểm đến hấp dẫn nhất về thu hút FDI, cần có sự phối hợp, nỗ lực từ tất cả các thành phần của nền kinh tế công nghiệp

Để cạnh tranh được với các đất nước này trong bài toán thu hút vốn FDI, Việt Nam cần phải đạt được những việc sau:

Thứ nhất, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư và hành lanh pháp lý bao gồm những ưu đãi đầu tư dành cho các ngành trọng điểm như công nghệ cao, công nghiệp hỗ trợ, vv. Giới thiệu các bộ luật liên quan tới sản xuất công nghiệp để từng bước xây dựng nền công nghiệp phát triển.

Thứ hai, tiếp tục thực hiện các dự án, kế hoạch nhằm cải thiện tay nghề lao động, gia tăng năng suất. Phối hợp cùng các bộ ngành để phân bổ lực lượng lao động để tránh tình trạng “chỗ thừa, chỗ thiếu”. Giới thiệu các chương trình đào tạo về kỹ thuật, ngoại ngữ, kỹ năng mềm để gia tăng sức cạnh tranh của lao động Việt Nam so với lao động của các nước khác trong khu vực.

Thứ ba, đẩy nhanh và hoàn thành các mục tiêu về giải ngân đầu tư công. Trong giai đoạn bóng ma suy thoái kinh tế, suy giảm đơn hàng, tăng cường đẩy mạnh đầu tư công để chuẩn bị cơ sở, tạo đà để tăng tốc sản xuất, xuất khẩu và thu hút vốn FDI trong thời gian sắp tới.

Thứ tư, thực hiện các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, kích thích kinh doanh để gia tăng về cả chất và lượng các ngành công nghiệp hỗ trợ, tạo sức hút cho chuỗi cung ứng, qua đó thu hút được cộng đồng sản xuất, chế biến chế tạo nước ngoài tới Việt Nam.

Thứ năm, thiết lập các chính sách, điều luật để gia tăng trải nghiệm đầu tư cho các cá nhân là chủ, cán bộ công nhân viên, ban lãnh đạo quản lý các doanh nghiệp sản xuất, qua đó làm Việt Nam trở thành một điểm đến hấp dẫn hơn cho thu hút đầu tư sản xuất công nghiệp.

Thứ sáu, quy hoạch các khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu kinh tế hợp lý, phù hợp với quy hoạch của từng địa phương, ưu tiên và tập trung phát triển các mô hình kinh tế xanh, kinh tế tuần hoàn, qua đó biến Việt Nam trở thành hình ảnh đất nước xanh, sạch, đẹp.

Thứ bảy, mở rộng cộng tác đa chiều giữa nhà nước với doanh nghiệp, nhà nước với nhà nước, doanh nghiệp với doanh nghiệp trong việc xúc tiến, thu hút đầu tư. Phối hợp dựa trên cơ sở cộng tác, minh bạch, công bằng để xúc tiến, thu hút các tập đoàn quy mô vừa và lớn gia nhập chuỗi cung ứng tại Việt Nam.

Cuối cùng, đẩy mạnh tuyên truyền, truyền thông dẫn dắt cộng đồng doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghiệp và người dân tham gia vào sản xuất, đầu tư, nghiên cứu và phát triển công nghiệp, qua đó đưa công nghiệp nước nhà vươn tầm, đạt được các tiêu chuẩn mới về chất và lượng.

Nguồn: Báo Đầu thầu, Báo Đầu tư, Kinh tế Đô thị, CBRE Việt Nam, VN Index, Báo Nhân dân, Tổng cục Thống kê