Bản tin Bất động sản Công nghiệp & Hạ tầng: Tuần 2 Tháng 1 Năm 2026

Chuỗi bài “Toàn cảnh Bất động sản Công nghiệp Việt Nam” được phát hành hàng tuần, mang đến góc nhìn cập nhật và phân tích chuyên sâu về các xu hướng, chính sách, và sự kiện nổi bật đang định hình thị trường công nghiệp Việt Nam.

Các dự án công nghiệp - hạ tầng đã khởi công từ 11/01/2026-17/1/2026

Bất động sản công nghiệp chuyển từ lượng sang chất

Năm 2026, bất động sản công nghiệp Việt Nam chuyển từ cuộc đua mở rộng quỹ đất sang cạnh tranh về chất lượng dự án, hạ tầng kết nối, dịch vụ và tiêu chuẩn môi trường. Miền Bắc và miền Nam duy trì mức lấp đầy cao, nhưng dòng vốn FDI lớn đang ưu tiên thuê đất dài hạn để xây dựng cơ sở quy mô, đặc biệt trong lĩnh vực điện tử vốn tăng trưởng mạnh.

Hệ thống hạ tầng chiến lược như Vành đai 3 và sân bay Long Thành tạo lợi thế mới cho khu vực phía Nam, thúc đẩy tái định vị giá trị khu công nghiệp. Nhà đầu tư hiện yêu cầu tiêu chuẩn xanh, năng lượng sạch, dịch vụ hỗ trợ toàn diện và mô hình vận hành thông minh.

Nhiều chủ đầu tư vì vậy chuyển sang phát triển khu công nghiệp sinh thái, tích hợp hạ tầng thông minh - xanh - tuần hoàn, dịch vụ tư vấn và hỗ trợ pháp lý, hướng đến xây dựng hệ sinh thái giúp khách thuê phát triển bền vững.

Áp lực cạnh tranh buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải liên tục đổi mới mô hình phát triển Báo Tin nhanh Chứng khoán

Tác động tới thị trường thuê đất công nghiệp: Thị trường sẽ phân hóa mạnh: những khu công nghiệp chỉ cho thuê đất sẽ mất lợi thế, trong khi mô hình xanh, thông minh và tích hợp dịch vụ trở thành tiêu chuẩn bắt buộc để thu hút FDI thế hệ mới và duy trì tỷ lệ lấp đầy bền vững.

Miền Bắc lập kỷ lục nguồn cung kho xưởng xây sẵn

Năm 2025, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc ghi nhận kỷ lục mới khi gần 1,2 triệu m² kho xưởng xây sẵn được hoàn thành, chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới. Sự xuất hiện phổ biến của xưởng cao tầng tại Bắc Ninh và mô hình kho/xưởng hỗn hợp giúp tăng tính linh hoạt cho khách thuê.

Dù nguồn cung tăng mạnh khiến tỷ lệ lấp đầy kho và xưởng xây sẵn giảm nhẹ còn 75,4% và 85,8%, nhu cầu thuê vẫn tích cực nhờ ưu thế giảm chi phí đầu tư ban đầu. Tổng diện tích hấp thụ đạt 0,8 triệu m², tăng 4,3%. Giá thuê cả hai phân khúc tăng 3–6% theo năm.

Riêng đất công nghiệp hấp thụ gần 480 ha, giảm 24%, kéo theo tốc độ tăng giá chậm lại. Giai đoạn 2026–2027 dự kiến tiếp tục có nhiều dự án mới nhờ hạ tầng trọng điểm và các khu thương mại tự do.

Các nhà đầu tư coi kho xưởng cho thuê là một biện pháp đầu tư khai thác dòng tiền hiệu quả tại thị trường Việt Nam Báo Pháp luật

Tác động tới thị trường bất động sản công nghiệp: Nguồn cung tăng mạnh khiến thị trường phân hóa rõ rệt: các dự án có vị trí mới gần sân bay, cảng và hạ tầng chiến lược sẽ dẫn dắt nhu cầu. Kho xưởng xây sẵn tiếp tục là phân khúc cạnh tranh nhất nhờ khả năng hấp thụ ổn định.

Lãi suất cho vay tăng nhưng khó hình thành chu kỳ tang mạnh

Lãi suất cho vay năm 2026 đã tăng 1–2%/năm khi lãi suất huy động bị đẩy lên 7–9%/năm từ nửa cuối 2025. Nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi mới: TPBank 8%, BIDV 9%, OCB 8,29%…

Áp lực lãi suất đến từ tăng trưởng tín dụng cao hơn tốc độ huy động và chính sách tài khóa hút tiền khỏi hệ thống. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng lãi suất khó tăng mạnh vì Ngân hàng Nhà nước ưu tiên ổn định vĩ mô và điều tiết thanh khoản linh hoạt qua thị trường mở thay vì tăng lãi suất điều hành. Lạm phát vẫn kiểm soát tốt, trong khi nhu cầu hỗ trợ tăng trưởng khiến việc nâng lãi suất mạnh trở nên rủi ro. Dòng tiền từ Kho bạc nếu được giải ngân mạnh sẽ giảm áp lực cung tiền.

Dự báo năm 2026, lãi suất cho vay chỉ tăng nhẹ 0,5–0,7%, với nhóm ngân hàng quốc doanh có thể giảm thêm, còn khối tư nhân tăng tùy nhóm khách hàng.

Lãi suất cho vay tăng từ 1-2% so với năm 2025. Báo CafeF

Tác động tới thị trường thuê đất công nghiệp: Lãi suất tăng nhẹ không gây cú sốc nhưng làm chi phí vốn cao hơn, khiến doanh nghiệp thận trọng mở rộng sản xuất. Tuy vậy, chính sách tiền tệ ổn định giúp các dự án công nghiệp có tín hiệu khả quan hơn so với các phân khúc BĐS rủi ro cao.