9 Yếu tố giúp Doanh nghiệp lựa chọn được địa điểm đầu tư bất động sản công nghiệp thông thái nhất

Lựa chọn địa điểm để đầu tư bất động sản công nghiệp là rất quan trọng để thành công trong kinh doanh sản xuất. Cho dù doanh nghiệp của bạn đang có kế hoạch vận hành cơ sở đầu tiên hay bạn đang mở rộng để thêm các địa điểm bổ sung, thì việc tìm hiểu cách chọn địa điểm cho nhà máy sản xuất mới của bạn là điều cần thiết để mở rộng hoặc di chuyển sản xuất thành công.

Lựa chọn địa điểm để sản xuất là một quyết định lâu dài. Một khi bạn đã chọn được nơi đặt nhà máy sản xuất, và xây lên nhà xưởng hay nhà kho, trừ khi có một số sự kiện thảm họa thiên nhiên xảy ra, địa điểm nhà máy mới này sẽ đồng hành với doanh nghiệp của bạn trong một khoảng thời gian dài. Vì vậy, bên cạnh việc đưa các yếu tố hay sự kiện đang xảy ra vào thời điểm hiện tại để cân nhắc lựa chọn vị trí, hãy cũng luôn có tầm nhìn cho tương lai.

Samsung Việt Nam đã lựa chọn Thái Nguyên và Bắc Ninh làm cứ điểm sản xuất do vị trí gần với nguồn cung từ Trung Quốc và lực lượng lao động tay nghề ở Thủ đô Hà Nội

Khi bạn đang suy nghĩ về cách chọn địa điểm cho nhà máy sản xuất mới của mình, hãy bắt đầu với những cân nhắc sau:

Nguyên liệu đầu vào

Nếu một địa điểm gây khó khăn trong việc tiếp cận nguồn cung hoặc không thể dễ dàng tìm nguồn nguyên liệu để sản xuất sản phẩm của bạn, vận chuyển những nguyên liệu thô đó đến nhà máy và bổ sung khi cần thì vị trí đó không chắc sẽ lọt vào danh sách rút gọn của bạn. Khoảng cách đến các nhà cung cấp là một trong những điều đầu tiên bạn nên xem xét. Đây cũng là một lý do tại sao nhiều tập đoàn sản xuất toàn cầu lớn chọn địa điểm đầu tư tại miền Bắc Việt Nam do khoảng cách địa lý gần với Trung Quốc, với chuỗi cung ứng công nghiệp khổng lồ.

Cơ sở hạ tầng

Mỗi nhà máy sản xuất sẽ có nhu cầu về cơ sở hạ tầng khác nhau, tùy thuộc vào quy mô và sản phẩm. Tuy nhiên, có khả năng mọi doanh nghiệp đều sẽ cần:

• Năng lượng: Tính toán và dự đoán số lượng và chi phí của năng lượng điện, năng lượng mặt trời, gió hoặc nhiên liệu mà nhà máy sẽ yêu cầu, cả ban đầu và vài năm tới trong tương lai. Nghiên cứu cơ sở hạ tầng sản xuất điện tại địa phương cho các địa điểm mà bạn đang xem xét. Lưới điện địa phương và các đường dẫn nhiên liệu đã hoạt động hết công suất chưa? Chi phí năng lượng dao động rất lớn, vì vậy đây sẽ là một tính toán khó chính xác, nhưng cần phải có ý tưởng về chi phí.
• Nước: Một số hình thức sản xuất tiêu thụ rất nhiều nước. Vị trí tiềm năng có thể cung cấp đủ nước cho nhà máy không, và nó có cơ sở hạ tầng cần thiết để quản lý nước thải đúng cách không?
• Viễn thông, bưu chính: Hệ thống viễn thông bao gồm tính khả dụng, tốc độ và dung lượng băng thông rộng. Mặc dù bạn có thể lưu trữ dữ liệu trên đám mây tại các cơ sở cách xa hàng nghìn dặm, nhưng các công ty đang ngày càng xem xét việc đồng đặt trung tâm dữ liệu của họ với các cơ sở sản xuất để tăng tốc độ liên lạc và duy trì quyền kiểm soát đối với bảo mật thông tin.
• Đường bộ, Xe lửa, Sân bay: Người và hàng hóa có dễ dàng di chuyển đến và đi từ một cơ sở nằm trong địa điểm bạn đang đánh giá không? Kiểm tra các kế hoạch của địa phương để cải thiện giao thông vận tải và liệu chúng có sẵn sàng vào thời điểm nhà máy của bạn mở cửa hay không.

Bình Dương, thủ phủ công nghiệp của miền Nam, là một trong những nơi có cơ sở hạ tầng tốt nhất Việt Nam

Lực lượng lao động tay nghề

Không có gì bí mật rằng việc tuyển lao động có tay nghề là ưu tiên hàng đầu của các doanh nghiệp sản xuất. Nhiều doanh nghiệp đã gặp phải khó khăn khi tuyển dụng lao động có tay nghề đặc thù khi phải cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong khu vực. Một số khu vực gần thành phố, đặc biệt là khu vực Vùng Thủ đô sẽ dễ dàng tuyển dụng lao động có tay nghề hơn do ở đây tọa lạc nhiều đại học lớn của Việt Nam như Đại học Bách Khóa, Đại học Xây dựng, Đại học Công nghiệp, vv.

Các chuyên gia tư vấn lựa chọn địa điểm chuyên nghiệp và có kinh nghiệm sẽ luôn bao gồm phân tích về lực lượng lao động địa phương sẵn có trong các báo cáo của họ. Tuy nhiên, bạn cũng nên kiểm tra các nguồn tài nguyên giáo dục và đào tạo tại địa phương để chuẩn bị cho lực lượng lao động trong tương lai và liệu những nguồn tài nguyên con người đó có thực sự cung cấp số lượng công nhân được đào tạo mà nhà máy của bạn sẽ cần trong nhiều năm tới hay không.

Chi phí vận hành

Chi phí là một cân nhắc thiết yếu cho bất kỳ quyết định nào mà một doanh nghiệp đưa ra. Điều quan trọng là phải liệt kê chi phí mà bạn dự kiến phải chịu khi vận hành một nhà máy mới:

• Xây dựng, Cho thuê hoặc Mua: Thuê đất để tự xây dựng, thuê hay mua? Hãy vạch ra một số kịch bản. Việc thuê hoặc mua một cơ sở hiện có có vẻ rẻ hơn so với xây dựng một cơ sở, nhưng chi phí trang bị thêm hoặc cấu hình lại một địa điểm hiện có có thể tăng đến mức khiến việc xây dựng một địa điểm mới có vẻ là một phương án hợp lý hơn.
• Lao động: Với sự phát triển của nền kinh tế và gia tăng của mặt bằng giá cả thị trường, chi phí lao động đang ngày càng trở nên lớn hơn. Để ứng phó với vấn đề này, một giải pháp cho các doanh nghiệp là áp dụng các công nghệ tự động hóa hay dây chuyển sản xuất tự động để tinh gọn quỹ lương của mình.
• Thuế: Thuế suất có thể là một biến số không thể đoán trước khác, nhưng các chuyên gia hiểu được môi trường kinh tế và quy định của địa phương có thể dự đoán thuế suất và chi phí cho doanh nghiệp của bạn ở địa điểm mà bạn đang xem xét.

Các chính sách ưu đãi của Nhà nước

Khi bạn thu hẹp danh sách các địa điểm tiềm năng của mình, các ưu đãi sẽ đóng vai trò nổi bật hơn trong quá trình ra quyết định. Chính quyền địa phương có thể đã ban hành những chính sách hay chương trình thu hút đầu tư, nhằm tăng sự hấp dẫn của môi trường đầu tư. Bạn cũng nên nhìn vào những chương trình hỗ trợ cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại địa phương như chương trình hỗ trợ tuyển dụng và đào tạo nhân công, các chính sách về bảo hiểm xã hội, thuế ưu đãi đầu tư cho các doanh nghiệp sử dụng công nghệ đặc thù, công nghiệp hỗ trợ hay áp dụng công nghệ cao trong sản xuất.

Việc lựa chọn khu vực có ưu đãi đầu tư tốt nên giao cho một công ty lựa chọn địa điểm có kinh nghiệm, với các chuyên gia hiểu rõ điều gì có thể xảy ra và điều gì là khó khăn, đồng thời là người có thể đạt được thỏa thuận tốt nhất cho doanh nghiệp của bạn.

Vận chuyển và giao hàng

Khoảng cách từ các nhà cung cấp nguyên liệu thô của bạn là một phần của vấn đề hậu cần nhưng khoảng cách đến các nhà phân phối và khách hàng cũng vậy. Nếu bạn sẽ xuất khẩu gần như tất cả các sản phẩm của mình, bạn sẽ cần vị trí gần các cảng biển và sân bay.

Nếu bạn phân phối tại địa phương và toàn quốc, thì xe tải, đường bộ và đường ray sẽ trở nên quan trọng. Phân tích hành trình của sản phẩm từ nơi sản xuất đến người dùng cuối và xác định những thách thức về hậu cần có thể làm chậm hoặc gián đoạn chuỗi cung ứng và phân phối của bạn. Việc lựa chọn bất động sản công nghiệp có vị trí tối ưu sẽ giúp giảm thiểu đáng kể một trong những chi phí đắt đỏ nhất trong sản xuất.

Đặt nhà máy ở gần cảng biển sẽ giúp giảm chi phí vận hành cho các doanh nghiệp sản xuất có tỷ trọng xuất khẩu cao

Cạnh tranh giữa đối thủ trong khu vực

Sự cạnh tranh có hai mặt của nó. Một mặt, đó là doanh nghiệp của bạn phải cạnh tranh với doanh nghiệp đối thủ trong việc bán hàng cho thị trường và tiếp cận tài nguyên. Mặt còn lại, việc đặt nhà máy trong khu vực với đối thủ có thể tạo nên mối quan hệ cộng sinh, khi cả hai bên đều hưởng lợi từ việc tập trung buôn bán. Ví dụ như Khu công nghiệp hỗ trợ Nam Hà Nội là một địa điểm tập trung đa số các doanh nghiệp sản xuất hỗ trợ. Trong quá trình lựa chọn địa điểm, việc biết được thông tin về địa điểm đang sản xuất của đối thủ cũng hỗ trợ bạn phần nào trong việc định hình chiến lược địa điểm của mình. Mặc dù vậy, điều này chỉ có ảnh hưởng tương đối do đặc thù của ngành công nghiệp sản xuất là ít hoạt động tiếp thị mà tập trung vào việc duy trì khách hàng cũ và gia tăng năng lực sản xuất của mình hơn.

Môi trường và khí hậu

Một số hoạt động sản xuất có tác động đến môi trường phải được xem xét nghiêm túc để có được sự ủng hộ và cho phép từ chính quyền địa phương. Một số mô hình sản xuất không thể sản xuất gần biển do nồng độ muối trong không khí cao. Do đó, yếu tố môi trường và khí hậu là một yếu tố quan trọng khi xem xét địa điểm đầu tư của mình.

Bang Texas đã phải trả giá đắt khi trì hoãn việc thích ứng với biến đổi khí hậu trong suốt mùa đông năm 2021, khi tình trạng đóng băng tại các đầu giếng và đóng băng thiết bị tại các nhà máy xử lý khí, cùng với nhu cầu tăng đột biến, đã làm tê liệt hệ thống cung cấp khí đốt tự nhiên , khiến hàng ngàn người không có năng lượng điện tạo ra từ khí đốt.

Cộng đồng cư dân và Chất lượng cuộc sống

Dù bạn chọn địa điểm nào, nhiều nhân viên của bạn sẽ cư trú bên trong hoặc tại các khu vực địa phương lân cận được chọn. Thành phố hoặc thị trấn có các nguồn lực để thu hút thêm lao động lành nghề không? Kiểm tra các trường học, cơ sở chăm sóc trẻ ban ngày, các cơ hội và phương tiện giải trí, nghệ thuật và văn hóa, nhà hàng và khu mua sắm, và các cơ sở giáo dục đại học để xem đây có thực sự là một khu vực đáng sinh sống hay không. Điều này cũng sẽ dễ dàng lôi kéo các chuyên gia, thu hút công nhân về làm tại nhà máy của bạn. (Tổ hợp) Khu Công nghiệp và Đô thị Dịch vụ Lý Thường Kiệt là một ví dụ khi nằm trong khu vực có các đô thị dịch vụ đầy đủ tiện ích như Ecopark Văn Giang hay Ocean Park Vinhomes, giúp dễ dàng thu hút lượng nhân công tay nghề, kỹ năng cao mà doanh nghiệp cần.

Lời kết

Việc lựa chọn địa điểm để đầu tư bất động sản công nghiệp mới là một lựa chọn phức tạp. Có thể nói đây là một ma trận. Để đưa ra được quyết định thông thái nhất, nhà đầu tư hay chủ doanh nghiệp cần cân nhắc và tính toán tất cả các yếu tố trên. Không có lựa chọn nào là hoàn hảo nhất, mà chỉ có lựa chọn phù hợp nhất sơ với nhu cầu thực tế và khả năng nội tại của doanh nghiệp. Cuối cùng là, bất động sản công nghiệp cũng là một loại tài sản đầu tư, có tiềm năng tăng giá theo thời gian. Hãy liên hệ với DTJ Industrial để tìm hiểu các cơ hội sở hữu bất động sản công nghiệp có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai nhé.

Nguồn: VnEconomy, Tạp chí Công thương