Xu hướng giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc đang diễn biến như thế nào?

Năm 2025 là một năm đầy biến động đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là khu vực miền Bắc. Những thay đổi đến từ cả ngoại lực địa chính trị toàn cầunội lực chính sách trong nước đã tạo nên bước ngoặt quan trọng cho xu hướng giá thuê đất tại các khu công nghiệp (KCN) và cụm công nghiệp (CCN).

 

  1. Tác động từ địa chính trị toàn cầu: FDI chững lại, tâm lý thận trọng lan rộng

Thế giới đang bước vào một giai đoạn tái cấu trúc chuỗi cung ứng và bản đồ giao thương toàn cầu, dưới ảnh hưởng của một cuộc chiến thương mại diện rộng do Hoa Kỳ khởi xướng. Mục tiêu là nhằm duy trì vị thế kinh tế số một và kiềm chế các đối thủ cạnh tranh như Trung Quốc, Nga, EU và Ấn Độ.

Điều này đã tác động rõ rệt đến dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) – yếu tố chủ đạo thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp tại miền Bắc. Trong bối cảnh bất ổn, tâm lý nhà đầu tư trở nên dè chừng, khiến tốc độ mở rộng các dự án mới có dấu hiệu chững lại so với các năm trước.

 

  1. Giá thuê đất vẫn trên đà tăng, tỷ lệ lấp đầy duy trì mức cao

Bất chấp sự thận trọng từ phía nhà đầu tư FDI, tỷ lệ lấp đầy tại các KCN hiện hữu vẫn duy trì ở mức cao, phản ánh sức hấp dẫn dài hạn của Việt Nam trong vai trò trung tâm sản xuất mới tại châu Á.

  • Miền Nam: Giá thuê đất tiếp tục duy trì ở mức cao, từ 160 USD/m² trở lên, do quỹ đất công nghiệp đã tiệm cận giới hạn.
  • Miền Bắc: Mức giá thuê hiện dao động từ 120 USD/m² trở lên, và đang có xu hướng tăng rõ rệt, đặc biệt sau một sự kiện trọng đại mang tính hành chính – việc sáp nhập các tỉnh từ ngày 1/7/2025.

so sánh giá thuê đất công nghiệp miền bắc và miền nam

  1. Sáp nhập tỉnh – Cú hích kép cho giá thuê đất công nghiệp

Hệ quả 1: Mặt bằng giá thuê đồng loạt tăng

Sau sáp nhập, các tỉnh công nghiệp cấp 2 như Bắc Giang, Thái Bình, Hòa Bình, Ninh Bình, Nam Định đã được hợp nhất với các tỉnh công nghiệp cấp 1 như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam. Sự kiện này tạo ra mặt bằng giá mới, với mức tăng đồng đều trên toàn vùng, khi các tỉnh cấp 2 nhanh chóng tiệm cận mức giá của các địa phương dẫn đầu. Đây là một bước điều chỉnh mạnh về giá, được ghi nhận rõ rệt bởi DTJ Industrial trong báo cáo thị trường quý II/2025.

Hệ quả 2: Mở rộng quy hoạch – Bùng nổ phát triển hạ tầng và CCN mới

Việc sáp nhập không chỉ ảnh hưởng đến giá, mà còn mở rộng đáng kể dư địa quy hoạch và tầm nhìn phát triển liên vùng. Nhiều tuyến giao thông kết nối nội vùng đang được ưu tiên phát triển mạnh. Minh chứng là nửa đầu năm 2025, hàng loạt cụm công nghiệp mới tại khu vực giáp ranh các tỉnh trước khi sáp nhập đã được khởi công và thu hút đầu tư nhanh chóng.

 

tỷ lệ lấp đầy các dự án ở miền Bắc

 

  1. Dự báo 3 năm tới: Cơ hội ngắn hạn – Áp lực dài hạn

Với nền tảng hiện tại, miền Bắc vẫn còn dư địa tăng trưởng đất công nghiệp mạnh trong 3–5 năm tới, đặc biệt tại các tỉnh đã và đang hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn.

Tuy nhiên, giới hạn sẽ đến. Dự kiến đến năm 2030, khi các đại dự án như Đường sắt cao tốc Lào Cai - Hải Phòng, Vành đai 4, Vành đai 5 Hà Nội, các cây cầu vượt Sông Hồng, cao tốc nội tỉnh và tuyến ven biển hoàn thiện, mặt bằng giá sẽ tiệm cận với các nước trong khu vực. Khi đó, cơ hội đầu tư vào đất công nghiệp với mức giá hấp dẫn như hiện nay sẽ dần thu hẹp. Như ở bảng số liệu ở dưới, có thể thấy, giá thuê đất công nghiệp có mức độ trần cao, và các dự án có giá thấp ở các khu vực các tỉnh ĐBSH chắc chắn sẽ có đà tăng mạnh trong thời gian sắp tới. 

giá thuê đất công nghiệp miền bắc 2025Kết luận: Giai đoạn vàng đang diễn ra

2025 đang chứng kiến một thời điểm chuyển giao mạnh mẽ trong thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc. Trong bối cảnh FDI chững lại và hạ tầng được thúc đẩy mạnh, giá thuê đất vẫn trong xu hướng tăng trưởng chắc chắn.

 

👉 Ở bài viết tiếp theo, DTJ Industrial sẽ phân tích sâu hơn về:

  • Các động lực chính dẫn dắt xu hướng giá trong 3–5 năm tới.
  • Những điểm nóng đầu tư mới tại vùng Đồng bằng sông Hồng.
  • Dự báo các kịch bản tăng trưởng đến năm 2030.

 

Bình luận

Tin tức liên quan

Gọi trực tiếp
Chat Facebook
Chat trên Zalo