Yếu tố thể chế trong quyết định thuê đất công nghiệp của doanh nghiệp sản xuất Việt Nam khi đầu tư xây dựng nhà máy

Trong bối cảnh tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu và xu hướng dịch chuyển sản xuất vào Việt Nam ngày càng rõ nét, quyết định thuê đất công nghiệp để đầu tư xây dựng nhà máy của các doanh nghiệp sản xuất trong nước không chỉ là vấn đề chi phí hay vị trí địa lý, mà ngày càng chịu tác động mạnh mẽ từ yếu tố thể chế. Thể chế ở đây không đơn thuần là hệ thống luật pháp, mà là tổng hòa các chính sách về đất đai, thuế, đầu tư, công nghiệp hỗ trợ, chuyển đổi xanh và cơ chế thực thi ở cấp trung ương – địa phương. Những thay đổi thể chế giai đoạn 2025–2026 đang tạo ra một “khung quyết định” mới cho doanh nghiệp khi tiếp cận và sử dụng đất khu công nghiệp.

Trước hết, cần nhìn nhận rằng hoạt động thuê đất công nghiệp của doanh nghiệp sản xuất Việt Nam hiện nay gắn chặt với chiến lược phát triển công nghiệp hỗ trợ. Nghị định 205/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 111/2015/NĐ-CP đã mở rộng đáng kể khái niệm và phạm vi hỗ trợ đối với công nghiệp hỗ trợ, coi các hoạt động như đào tạo nguồn nhân lực, chuyển đổi số, ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng nhà máy thông minh và đổi mới công nghệ là các nội dung chính thức được hỗ trợ. Điều này có ý nghĩa trực tiếp với quyết định thuê đất công nghiệp, bởi doanh nghiệp không còn chỉ thuê đất để “xây nhà xưởng”, mà để hình thành một tổ hợp sản xuất có khả năng đáp ứng tiêu chuẩn chuỗi cung ứng toàn cầu. Khi thể chế thừa nhận và ưu tiên các mô hình sản xuất chiều sâu, doanh nghiệp có động lực lựa chọn các khu công nghiệp có hạ tầng đồng bộ, quỹ đất đủ lớn và thời hạn thuê dài để đầu tư bài bản [thuvienphapluat.vn]

Song song với đó, chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp đã trở thành yếu tố thể chế quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của quyết định thuê đất công nghiệp. Nghị định 320/2025/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp đã quy định rõ các ngành, nghề được hưởng ưu đãi, trong đó bao gồm sản xuất sản phẩm công nghiệp hỗ trợ, công nghệ cao, năng lượng tái tạo, vật liệu mới và các dự án sản xuất đáp ứng tiêu chuẩn môi trường cao. Đối với doanh nghiệp sản xuất trong nước, việc thuê đất trong khu công nghiệp phù hợp ngành nghề ưu đãi không chỉ là điều kiện vật chất, mà còn là “điều kiện thể chế” để được áp dụng thuế suất thấp hơn và cơ chế miễn giảm thuế dài hạn. Như vậy, thuê đất công nghiệp được đặt trong mối quan hệ trực tiếp với quy hoạch ngành nghề và định hướng chính sách vĩ mô. [baochinhphu.vn]

Một yếu tố thể chế khác đang tác động mạnh tới quyết định thuê đất công nghiệp là chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân theo Nghị quyết 198/2025/QH15 của Quốc hội. Lần đầu tiên, pháp luật quy định rõ việc các địa phương phải dành quỹ đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo thuê, thuê lại, với định mức bình quân 20 ha hoặc tối thiểu 5% diện tích đất khu công nghiệp. Điều này đánh dấu sự chuyển biến quan trọng của thể chế từ “ưu tiên FDI” sang “đồng hành cùng doanh nghiệp trong nước”. Đối với doanh nghiệp sản xuất Việt Nam, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ, khả năng tiếp cận đất công nghiệp thông qua cơ chế thể chế thay vì quan hệ phi chính thức giúp giảm đáng kể rủi ro đầu tư và tăng tính dự báo dài hạn khi xây dựng nhà máy. [xaydungchi...hinhphu.vn]

Không thể tách rời quyết định thuê đất công nghiệp khỏi bối cảnh cải cách luật đầu tư. Dự thảo Luật Đầu tư Kinh doanh đang hướng tới một khung pháp lý minh bạch và linh hoạt hơn cho hoạt động đầu tư, trong đó cho phép nhà đầu tư – bao gồm cả doanh nghiệp Việt Nam và doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài – được thành lập tổ chức kinh tế trước khi hoàn tất thủ tục chấp thuận dự án đầu tư, đồng thời cắt giảm nhiều ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Đối với doanh nghiệp sản xuất trong nước, cải cách này gián tiếp tác động đến việc thuê đất công nghiệp khi quy trình pháp lý đơn giản hơn, thời gian triển khai dự án nhà máy được rút ngắn, từ đó giảm chi phí “chờ đợi thể chế” – một loại chi phí vô hình nhưng rất lớn trong đầu tư công nghiệp. [apolatlegal.com]

Bên cạnh đó, yếu tố thể chế về chuyển đổi xanh đang nổi lên như một trụ cột mới ảnh hưởng đến quyết định thuê đất công nghiệp. Bài viết về hoàn thiện khung pháp lý thúc đẩy chuyển đổi xanh trong đầu tư công cho thấy Việt Nam đang từng bước thiết lập hệ thống chính sách tài chính xanh, bao gồm thu ngân sách xanh, chi ngân sách xanh, tín dụng xanh và thị trường vốn xanh như trái phiếu xanh và thị trường carbon. Mặc dù các chính sách này ban đầu tập trung vào đầu tư công, nhưng chúng tạo ra hiệu ứng lan tỏa sang khu vực tư nhân. Doanh nghiệp sản xuất khi thuê đất công nghiệp để xây dựng nhà máy ngày càng phải cân nhắc yếu tố môi trường, tiêu chuẩn phát thải và khả năng tiếp cận tín dụng xanh, đặc biệt khi khu công nghiệp được quy hoạch theo hướng sinh thái hoặc khu công nghiệp hỗ trợ chuyển đổi xanh. [tapchikinh...aichinh.vn]

Nhìn tổng thể, thể chế đang tái định hình logic của việc thuê đất công nghiệp tại Việt Nam. Từ chỗ là một quyết định thuần túy về giá thuê và vị trí, thuê đất công nghiệp nay trở thành một lựa chọn chiến lược gắn với ưu đãi thuế, chính sách đất đai, định hướng công nghiệp hỗ trợ và yêu cầu phát triển bền vững. Doanh nghiệp sản xuất Việt Nam, nếu không đọc hiểu và tận dụng được các tín hiệu thể chế này, sẽ khó tối ưu hóa hiệu quả đầu tư nhà máy trong trung và dài hạn.

Trong giai đoạn 2026–2030, khi các chính sách mới được thực thi đầy đủ, có thể kỳ vọng rằng thị trường thuê đất công nghiệp sẽ không chỉ là sân chơi của các chủ đầu tư hạ tầng và doanh nghiệp FDI, mà sẽ trở thành một không gian thể chế nơi doanh nghiệp sản xuất trong nước được trao cơ hội tiếp cận công bằng, minh bạch và bền vững hơn. Khi đó, thuê đất công nghiệp không chỉ là bước khởi đầu của một dự án nhà máy, mà là biểu hiện cụ thể của năng lực thích ứng thể chế của doanh nghiệp Việt Nam trong nền kinh tế đang chuyển đổi.