Bản tin Bất động sản Công nghiệp & Hạ tầng: Từ Tuần 2 Tháng 4-Tuần 2 Tháng 5/2026

Chuỗi bài “Toàn cảnh Bất động sản Công nghiệp Việt Nam” được phát hành hàng tuần, mang đến góc nhìn cập nhật và phân tích chuyên sâu về các xu hướng, chính sách, và sự kiện nổi bật đang định hình thị trường công nghiệp Việt Nam.

Các dự án công nghiệp - hạ tầng đã khởi công từ 14/04/2026-17/5/2026

STT	Ngày khởi công	Tên dự án	Tỉnh/Thành	Quy mô
1	15/04/2026	Nhà máy Sản xuất thiết bị điện tử và gia dụng Ling Rong Việt Nam	Quảng Ninh	Quy mô xây dựng 42.800 m², hướng tới mục tiêu đạt công suất 70.000 sản phẩm/năm
2	23/04/2026	KCN Long Đức 3	Đồng Nai	Tổng diện tích 244ha, tổng vốn đầu tư khoảng 1,8 ngàn tỷ đồng
3	23/04/2026	Nhà máy Điện gió Quảng Ninh I	Quảng Ninh	Tổng mức đầu tư gần 7.300 tỷ đồng, với công suất 200MW, bao gồm 32 tuabin gió
4	24/04/2026	Nhà mát dệt kim La Mi	Long An	Dây chuyền dệt kim quy mô lớn, hơn 2 hecta và sẽ đi vào hoạt động đầu năm 202
5	29/04/2026	Cụm nhà xưởng cao tầng IMG Phước Đông	Tây Ninh	Triển khai đồng bộ với khu nhà ở công nhân, trạm điện với tổng quy mô gần 50ha, với diện tích sử dụng khoảng 22ha
6	29/04/2026	Nhà máy chế biến và sản xuất dược liệu Donavi	Thái Nguyên	Triển khai trên diện tích 4,86 ha, đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc phát triển ngành công nghiệp dược liệu gắn với tiềm năng sẵn có của địa phương
7	05/05/2026	Cụm công nghiệp Thống Nhất I	Lào Cai	Quy mô 74,95ha, tổng mức đầu tư khoảng 860 tỷ đồng. Theo định hướng của chủ đầu tư, dự án được phát triển theo mô hình cụm công nghiệp sinh thái
8	07/05/2025	Nhà máy Kocher Số 2	Phú Thọ	Nhà máy sản xuất thiết bị bếp thứ 2 tại Khu công nghiệp Phú Sơn với quy mô 25.000m
9	11/05/2026	Nhà máy sản xuất máy biến áp và thiệt bị PCCC MBT	Hà Nội	Quy mô 1ha, dây chuyền tự động hóa, hiện đại áp dụng công nghệ tiên tiến
10	12/05/2026	Nhà máy chế biến dừa Á Châu II	Vĩnh Long	630 tỷ đồng trên diện tích gần 60.000 m2 và dự kiến đi vào vận hành từ quý I/2027, với công suất 48.000 tấn sản phẩm từ dừa một năm
11	14/05/2026	KCN Hoàng Diệu	Hải Phòng	KCN Đa ngành thu hút CNC, CNHT và logistics, quy mô 245ha, tổng vốn đầu tư gần 3.400 tỷ đồng
		KCN Thủy Nguyên		Giai đoạn 1 là 247,88 ha với tổng mức đầu tư 3.939,775 tỷ đồng, thời gian thực hiện dự kiến trong 36 tháng
		KCN Vinhomes Nam Tràng Cát		Quy mô hơn 200 ha, tổng vốn đầu tư của dự án đạt khoảng 2.252 tỷ đồng. Dự án được phát triển theo mô hình khu công nghiệp công nghệ cao
		KCN Bình Giang		Quy mô 147,9ha, tổng mức đầu tư 1.755 tỷ đồng
		Cụm công nghiệp làng nghề cơ khí và đúc Thủy Nguyên.		514 tỷ đồng, dự án có tổng diện tích khu vực lập quy hoạch là 200.186,25 m2
		Dự án đầu tư xây dựng tuyến đường bộ cao tốc Ninh Bình - Hải Phòng		9km, Kèm cầu vượt sông Văn Úc bằng bê tông cốt thép dự ứng lực với bề rộng cầu 22,75m, chiều dài cầu 2.217m, bên cạnh đơn nguyên cầu hiện hữu. Dự án có tổng mức đầu tư hơn 2.000 tỷ đồng.
12	15/05/2026	Nhà máy giầy Makoto	Thanh Hóa	gia công, sản xuất và chế tạo giầy thể thao với công suất thiết kế khoảng 9.900.000 đôi/năm. Dự án có diện tích thực hiện khoảng 153.074,1m², tổng vốn đầu tư khoảng 784,980 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 triệu USD
13	15/05/2026	Nhà máy công nghệ vật liệu Kim Torch Việt Nam	Thanh Hóa	Vật liệu giày và các loại đế giày như IP/RB/MD; sản xuất và kinh doanh ủng, giày cao su cùng các bộ phận khác của giày, dép cao su. Công suất thiết kế tối đa khoảng 9.900.000 sản phẩm/năm. Dự án có diện tích thực hiện khoảng 47.151,75m², tổng vốn đầu tư khoảng 392,490 tỷ đồng
14	16/05/2026	KCN Xuân Kiên GĐ I	Ninh Bình	Diện tích khoảng 100 ha; tổng mức đầu tư 1.245 tỷ đồng

Bản đồ hạ tầng công nghiệp hỗ trợ – Định hình “cluster hóa” khu vực miền Bắc

Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam (VASI) đã công bố “Bản đồ hạ tầng công nghiệp hỗ trợ 2026”, tập trung vào khu vực Đồng bằng sông Hồng với 7 điểm hạ tầng trọng điểm gồm Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên, Phú Thọ, Ninh Bình và Hà Nội. Đồng thời, 2 cụm công nghiệp hỗ trợ mới tại Hưng Yên và Thái Nguyên được giới thiệu nhằm phục vụ doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bản đồ này hướng tới phát triển hệ sinh thái sản xuất tập trung, giải quyết tình trạng thiếu mặt bằng và chi phí đất tăng cao, đồng thời tăng khả năng kết nối chuỗi cung ứng và nâng cao tỷ lệ nội địa hóa trong sản xuất.

Phát triển hạ tầng tập trung là một trong những chiến lược quan trọng để thúc đẩy nội địa hóa của chuỗi cung ứng công nghiệp.

Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển dần từ phát triển khu công nghiệp đại trà sang mô hình các cụm công nghiệp chuyên biệt theo từng ngành nghề. Trong thời gian tới, sẽ xuất hiện nhiều cụm công nghiệp quy mô nhỏ, tập trung phục vụ ngành công nghiệp hỗ trợ (CNHT).

Xu hướng này mở ra cơ hội cho các chủ đầu tư phát triển sản phẩm có diện tích nhỏ từ 1.000–5.000 m², phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp vừa và nhỏ, đặc biệt tại các địa phương như Hưng Yên và Thái Nguyên.

Bên cạnh đó, giá đất tại các khu vực nằm trong trung tâm chuỗi cung ứng sẽ tiếp tục tăng do quỹ đất phù hợp ngày càng hạn chế.

BĐS công nghiệp – Cuộc chơi chuyển sang “cuộc chơi về chất lượng”

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì tỷ lệ lấp đầy cao (80–90% miền Bắc, trên 85% miền Nam) và giá thuê tăng 5–10%. Tuy nhiên, nhà đầu tư FDI đang chuyển từ tiêu chí giá sang chất lượng, ưu tiên hạ tầng đồng bộ, logistics tốt và tiêu chuẩn ESG. Chi phí phát triển khu công nghiệp ngày càng cao do đất đai, pháp lý và hạ tầng, khiến thị trường không còn là “miếng bánh dễ chia”. Cạnh tranh hiện tập trung vào năng lực tài chính, phát triển hệ sinh thái tích hợp (RBF, logistics, dịch vụ) và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Các dự án bất động sản công nghiệp thế hệ mới tập trung vào chất lượng hạ tầng đang có sức hút tốt hơn hẳn các dự án KCN, CCN thông thường

Thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh và sàng lọc mạnh mẽ. Những chủ đầu tư nhỏ, tiềm lực tài chính yếu sẽ dần bị đào thải, thay vào đó là các tập đoàn lớn như VSIP, BW Industrial, Sembcorp hay Deep C. Xu hướng phát triển cũng đang thay đổi từ việc chỉ cho thuê đất công nghiệp sang xây dựng hệ sinh thái và nền tảng công nghiệp đồng bộ. Điều này sẽ làm gia tăng nhu cầu đối với các mô hình nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho xây sẵn (RBW). Bên cạnh đó, các tiêu chuẩn ESG đang trở thành “tấm vé bắt buộc” để tham gia thị trường. Đây vừa là thách thức mới, vừa là lợi thế cạnh tranh dài hạn cho những chủ đầu tư tiên phong đầu tư vào phát triển bền vững.

FDI 4 tháng 2026 – Tăng mạnh nhưng phụ thuộc dự án lớn

Trong 4 tháng đầu 2026, Việt Nam thu hút 18,7 tỷ USD vốn FDI đăng ký (+35,5%), vốn thực hiện đạt 7,4 tỷ USD (+9,8%), cao nhất 5 năm. Tuy nhiên, dòng vốn có sự phân hóa: vốn đăng ký mới tăng mạnh chủ yếu nhờ các dự án quy mô lớn, trong khi vốn điều chỉnh giảm cho thấy doanh nghiệp hiện hữu thận trọng mở rộng. Hoạt động góp vốn/mua cổ phần giảm về số lượng nhưng tăng về giá trị, phản ánh xu hướng tập trung vào thương vụ chiến lược. Tổng thể, Việt Nam vẫn hấp dẫn trong chiến lược tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.

Các tập đoàn công nghiệp lớn vẫn đang tiếp tục triển khai kế hoạch mở rộng tại Việt Nam vì những lợi thế địa chính trị đặc biệt không nơi nào có.

Nhu cầu bất động sản công nghiệp không tăng trưởng đồng đều mà sẽ có sự lệch pha. Nhu cầu lớn sẽ tập trung vào các siêu dự án (điện tử, bán dẫn, công nghệ cao), từ đó kéo theo nhu cầu cho các Khu công nghiệp quy mô lớn với hạ tầng hoàn chỉnh.

Ngược lại, việc mở rộng quy mô từ các khách thuê hiện hữu đang chậm lại, gây ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ diện tích trong ngắn hạn tại các Khu công nghiệp truyền thống. Điều này buộc các nhà phát triển hạ tầng phải chuyển sang chiến lược thu hút các nhà đầu tư mới thay vì chỉ dựa vào việc mở rộng của khách thuê cũ.

Tags: