Yếu tố cốt lõi khi thuê đất công nghiệp xây dựng nhà máy: Nguồn nhân lực

Không chỉ là thuê đất công nghiệp: tầm quan trọng của nhân lực 

Nguồn nhân lực quyết định khả năng hiện thực hóa kế hoạch sản xuất của doanh nghiệp, không chỉ là việc thuê đất công nghiệp. Các nhà máy hiện đại đòi hỏi kỹ năng đặc thù (công nghệ thông tin, cơ khí chính xác, tự động hóa…), không chỉ lao động phổ thông. Ví dụ tại Bắc Ninh, “thủ phủ công nghiệp FDI” phía Bắc, một nhà máy sản xuất pin lithium phải huy động mọi hình thức tuyển dụng nhưng chỉ tuyển được 40% nhu cầu nhân công sau một tháng. Tình trạng thiếu lao động có tay nghề khiến doanh nghiệp buộc phải tuyển gấp đôi – gấp ba người dự phòng để bù hụt do bỏ việc, đẩy chi phí nhân sự lên cao. Theo báo cáo của Hiệp hội Thương mại Hàn Quốc (KOCHAM), cạnh tranh nguồn nhân lực ở Bắc Ninh, Thái Nguyên… đang rất gay gắt, đặc biệt về lao động có kinh nghiệm và quản lý trung gian. Tương tự, ở TP. HCM – khu vực tập trung nhiều KCN – việc giữ chân công nhân là thách thức lớn, nên doanh nghiệp và chính quyền phải đề cao phúc lợi: luật lương thưởng, hỗ trợ nhà ở xã hội, dịch vụ xã hội… để giảm tỷ lệ nghỉ việc.

Nhân lực ảnh hưởng trực tiếp đến năng suất và chất lượng sản phẩm. Lao động có tay nghề cao, được đào tạo bài bản sẽ làm việc hiệu quả hơn, tạo ít lỗi, ít phế phẩm. Việt Nam đã cải thiện đáng kể năng suất lao động: năm 2024 đạt trung bình 221,9 triệu đồng/lao động (tương đương ~9.182 USD/người), tăng 5,88% so với năm trước. Tuy nhiên, hơn 70% lực lượng lao động chưa có bằng cấp, chứng chỉ chuyên môn, cho thấy còn khoảng trống lớn về chất lượng nhân lực. Nếu không cải thiện được điều này, các KCN Việt Nam dễ rơi vào thế “thâm dụng lao động giá thấp” thay vì nâng cao giá trị gia tăng. Việc đầu tư vào đào tạo và quản trị nhân sự vì vậy có tác động kép: giúp tăng năng suất (giảm lãng phí, tăng sản lượng) và giữ chân người lao động (giảm chi phí tuyển dụng, đào tạo lại).

Nhân lực còn là yếu tố then chốt trong giá thành và chi phí vận hành. Khi lực lượng lao động có chất lượng thấp, doanh nghiệp phải chi nhiều cho đào tạo nội bộ, giám sát, hoặc thuê quản lý nước ngoài điều phối. Chưa kể, “nhiều công ty trả lương gấp 2,5 lần bình thường để giữ chân công nhân” như ghi nhận ở Bắc Ninh. Chi phí tuyển dụng và đào tạo tăng vọt ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Do đó, các nhà đầu tư ngày nay không chỉ xem xét chi phí đất đai, hạ tầng, thuế mà còn cân nhắc nguồn cung lao động: khu vực nào gần trường nghề/trường đại học, có lực lượng công nhân ổn định… sẽ được ưu tiên.

Như vậy, nhân lực là xương sống của dự án công nghiệp: từ giai đoạn khảo sát vị trí (thị trường lao động quyết định khả năng sẵn sàng vận hành) đến vận hành lâu dài (cần duy trì tay nghề cao, ổn định công nhân). Các yếu tố liên quan như tuyển dụng, giữ chân, năng suất lao động, chi phí vận hành và đào tạo, quản trị nhân sự đều gắn kết với nhau, và tác động trở lại quyết định thuê đất KCN của nhà đầu tư.

Giai đoạn 2026-2030, không chỉ là câu hỏi thuê đất công nghiệp ở đâu, mà còn là câu hỏi: liệu nguồn nhân lực tại địa phương có đáp ứng được nhu cầu sản xuất hay không?

Các số liệu về nguồn nhân lực tại Việt Nam

Theo số liệu chính thức, Việt Nam có những bước cải thiện về quy mô và chất lượng nhân lực nhưng vẫn còn một số hạn chế đáng lưu ý. Dưới đây là bảng tổng hợp các chỉ tiêu chủ chốt (tính đến năm gần nhất có dữ liệu):

Đánh giá của DTJ Industrial: Số liệu cho thấy lao động Việt Nam đang chuyển dịch ra khỏi nông nghiệp (sản xuất 26,6%) và dịch vụ (40,3%), với khoảng 33% tập trung ở công nghiệp – xây dựng. Lương công nhân mới tăng lên nhưng còn thấp hơn nhiều so với các nước có trình độ phát triển cao. Hơn 60% lao động hiện nay vẫn chưa qua đào tạo chuyên nghiệp, gây áp lực lớn cho doanh nghiệp phải tự đào tạo lại. Số liệu thất nghiệp thanh niên ở mức cao (gần 8–12% trong nhóm 15–24) cho thấy khó khăn trong tiếp nhận lao động trẻ. Ngoài ra, năng suất lao động Việt Nam tuy có tăng nhưng mới ở mức trung bình khu vực, nên áp dụng công nghệ cao càng đòi hỏi phải nâng cấp nguồn nhân lực. Cần lưu ý dữ liệu một số chỉ tiêu có thể chênh lệch theo nguồn thống kê (GSO, MOLISA, Ngân hàng Thế giới…) và có độ trễ cập nhật. Tuy vậy, các con số trên là cơ sở quan trọng để đánh giá khả năng cung ứng lao động của từng vùng miền, phục vụ cho việc chọn địa điểm đầu tư.

Xu hướng phát triển

Trong 10 năm tới, xu hướng phát triển BĐS công nghiệp và khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ gắn chặt với sự phát triển nhân lực và đô thị. Một số hướng chính:

• KCN – Đô thị tích hợp: Nhiều địa phương đang phát triển mô hình tích hợp công nghiệp – đô thị – dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu an cư cho công nhân và nhân sự chất lượng cao. Ví dụ khu công nghiệp Sân bay Tiên Lãng (Hải Phòng) quy hoạch theo mô hình “KCN – đô thị – dịch vụ”, kết nối với cảng biển và hàng không. Hay dự án Prodezi (Long An) kết hợp KCN sinh thái 400 ha với khu đô thị 100 ha, tạo nên môi trường sống xanh, gần KCN. Các dự án này chú trọng hạ tầng đồng bộ (giao thông, điện nước, hạ tầng xã hội, nhà ở công nhân) để thu hút nhà đầu tư công nghệ cao và kỹ sư. Theo Cushman & Wakefield, miền Bắc đang xây dựng “vành đai công nghiệp” quanh Hà Nội với các khu đô thị – công nghiệp tại Hưng Yên, Thái Nguyên, Phú Thọ….
• Tập trung cơ sở hạ tầng và nhà ở công nhân: Thiếu hụt nhà ở cho người lao động là vấn đề lớn. Theo Tổng LĐLĐ, đến năm 2021 chỉ có 2,58 triệu m² nhà ở công nhân (đáp ứng 13% nhu cầu). Các chính sách mới khuyến khích doanh nghiệp và địa phương đầu tư nhà ở xã hội cho công nhân. Chẳng hạn TP.HCM đã ban hành Nghị quyết về xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ xã hội phục vụ công nhân và người thu nhập thấp. Các tập đoàn như Long An (KCN Hải Sơn, Long Hậu) tiên phong xây dựng khu lưu trú cho người lao động để tăng tính ổn định cho sản xuất. Nhà đầu tư nên kiểm tra độ khả dụng của các dự án nhà ở công nhân và các tiện ích (y tế, giáo dục, vui chơi) trong quy hoạch khu vực, bởi đây là yếu tố quyết định khả năng thu hút nhân sự.
• Chuyển dịch sang ngành kỹ năng cao: Việt Nam đang ưu tiên thu hút FDI vào các ngành công nghệ cao ít lao động nhưng giá trị gia tăng lớn. Bình Dương chuyển hướng sang các dự án công nghệ cao, tập trung vào ngành có giá trị gia tăng và thân thiện môi trường. Nhiều KCN mới đang quy hoạch để phục vụ điện tử, bán dẫn, R&D. Ví dụ, VSIP 3 ở Bình Dương và Samsung ở Bắc Ninh sẽ thu hút các chuyên gia và kỹ sư cao cấp. Để đáp ứng nhu cầu này, các địa phương đẩy mạnh đào tạo nghề gắn với doanh nghiệp: chính phủ đặt mục tiêu đào tạo 1,5 triệu lao động nông thôn mỗi năm đến 2030 (70% nghề phi nông nghiệp), đồng thời tăng cường liên kết giữa trường nghề và doanh nghiệp. Điều này hứa hẹn cải thiện về nguồn nhân lực chất lượng cho các ngành như điện tử, cơ khí tự động hóa, công nghệ thông tin…
• Nhu cầu lao động trình độ cao và lưu giữ chuyên gia: Thị trường lao động dự báo sẽ càng khốc liệt trong việc tìm kiếm và giữ chân nhân tài. Như Bắc Ninh từng chứng kiến, ngoài lao động phổ thông, vị trí điều hành, quản lý đều “rộng cửa” nhưng thiếu ứng viên có kinh nghiệm. Ở Bình Dương, các chính sách ưu đãi dành cho R&D, chi phí đào tạo và phúc lợi được cải thiện để thu hút chuyên gia nước ngoài. Nhiều tỉnh đã xây dựng cơ sở đào tạo nội bộ, trung tâm R&D, và hợp tác quốc tế (thu hút chuyên gia nước ngoài thông qua visa ưu tiên, các khu đô thị cao cấp) để duy trì đội ngũ chuyên môn. Nhà đầu tư nên đánh giá năng lực nghiên cứu – phát triển và cơ sở hạ tầng giáo dục của khu vực trước khi chọn thuê đất.

Ví dụ điển hình:

• Bắc Ninh (cũ): Khu vực này với gần 3.400 dự án công nghiệp FDI (chủ yếu điện tử và linh kiện) thu hút khoảng 830.000 lao động. Mặc dù tỷ lệ lấp đầy đất công nghiệp trên 55%, các doanh nghiệp gặp khó về thiếu lao động kỹ thuật cao, dẫn đến phải tăng thưởng và lương mạnh mẽ. Kinh nghiệm Bac Ninh cho thấy, chỉ khi địa phương có lực lượng kỹ sư, kỹ thuật viên dồi dào thì mới bền vững mở rộng sản xuất điện tử.
• Bình Dương (cũ): Với hơn 4.300 dự án FDI (~10,7% tổng dự án cả nước) và tỷ lệ cho thuê đất KCN 93%, Bình Dương là ví dụ về địa phương chú trọng nguồn nhân lực. Tỉnh này ưu tiên thu hút dự án công nghệ cao, giảm dần những ngành thâm dụng lao động. Bình Dương cũng tăng cường nhà ở xã hội cho công nhân và hợp tác trường nghề – doanh nghiệp để đào tạo kỹ sư, công nhân kỹ thuật theo nhu cầu cụ thể. Kinh nghiệm Bình Dương cho thấy, chính sách nhân lực bài bản giúp giữ vững vị trí dẫn đầu thu hút FDI.

Do đó, khi đầu tư bất động sản công nghiệp, các đơn vị tư vấn đầu tư bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp sẽ cung cấp Bảng kiểm tra (checklist) dành cho nhà đầu tư khi khảo sát vị trí thuê đất công nghiệp về khía cạnh nhân lực có thể bao gồm các mục chính sau:

Nhà đầu tư nên đánh giá kỹ các yếu tố trên song song với điều kiện hạ tầng khác, vì thiếu hụt lao động hay chi phí nhân công cao có thể làm giảm lợi nhuận hoặc gây gián đoạn sản xuất.

Kết luận và khuyến nghị

Nhân lực là yếu tố cốt lõi quyết định thành bại của dự án công nghiệp. Việc lựa chọn thuê đất không chỉ dựa vào đất đai, hạ tầng và ưu đãi, mà còn phải tính toán khả năng cung ứng lao động kỹ thuật cao và giải quyết bài toán nhân sự lâu dài.

Thời gian vừa rồi, nhiều doanh nghiệp bị gián đoạn sản xuất do thiếu hụt lao động. Việc đầu tư dự án sẽ phải đưa yếu tố này vào thành một trong những chủ đề quan trọng.

Ba khuyến nghị thiết thực:

• Đánh giá thực chất năng lực nguồn nhân lực địa phương: Trước khi ký hợp đồng thuê đất, nhà đầu tư nên khảo sát tỷ lệ lao động được đào tạo chuyên môn, khả năng sinh viên tốt nghiệp và các chương trình đào tạo nghề sẵn có (đặc biệt là trong các ngành công nghiệp mục tiêu).
• Lập kế hoạch hợp tác đào tạo nội bộ: Doanh nghiệp cần chủ động hợp tác với trường nghề/đại học và địa phương để đào tạo lại công nhân theo yêu cầu riêng. Cân nhắc việc xây dựng trung tâm huấn luyện tại chỗ, hoặc chính sách học bổng, thực tập, nhằm nâng cao tay nghề và gắn kết lao động lâu dài.
• Kiểm soát chi phí và chế độ giữ chân: Lập quỹ duy trì và đãi ngộ hợp lý (lương thưởng, phúc lợi, nhà ở) cho lao động có kỹ thuật cao. Đồng thời, phát triển hệ thống quản lý sản xuất hiện đại để tăng năng suất, giảm phụ thuộc nhân công giá rẻ. Đánh giá tích cực các chính sách an sinh của địa phương (nhà ở công nhân, y tế, giáo dục) để đảm bảo ổn định lực lượng lao động, từ đó giúp dự án phát triển bền vững.

Những bước đi này sẽ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn về nhân lực khi triển khai dự án, đồng thời góp phần hình thành nên hệ sinh thái công nghiệp – đô thị – dịch vụ năng động, bền vững tại Việt Nam.

Hãy đón xem góc nhìn so sánh về nhân lực của các tỉnh thành vùng Đồng bằng Sông Hồng trong Báo cáo Quý I thị trường bất động sản công nghiệp của DTJ Industrial sẽ ra mắt vào đầu tháng 4/2026.

Nguồn tham khảo: Các báo cáo và số liệu của GSO, MOLISA (2024-2025), World Bank, ILO, Báo cáo kinh tế các địa phương (Bắc Ninh, Bình Dương). (Số liệu năm gốc như đã chú thích).