5 hạn chế của nhà xưởng cũ – Khi chi phí rẻ lại khiến doanh nghiệp “trả giá đắt”

Nhiều doanh nghiệp sản xuất ở miền Bắc hiện nay vẫn đang vận hành trong những nhà xưởng cũ thuê lại – phần vì giá rẻ, phần vì linh hoạt, “có chỗ làm hàng là được”.

Nhưng khi thị trường thay đổi, tiêu chuẩn khách hàng cao hơn, và chi phí vận hành tăng dần theo năm – nhiều chủ doanh nghiệp bắt đầu nhận ra: cái “rẻ” ban đầu đang dần trở thành cái “đắt” về sau.

Chúng ta cùng thử nhìn lại, không phải để chê trách quá khứ, mà để xem 5 hạn chế lớn nhất của mô hình thuê xưởng cũ – và tại sao đã đến lúc cần tính chuyện dài hơi hơn.

Cơ sở vật chất xuống cấp – chi phí bảo trì đội lên

Hầu hết nhà xưởng cũ đều được xây dựng từ 10–15 năm trước, thời mà tiêu chuẩn xây dựng công nghiệp chưa được kiểm soát chặt.

Mái dột, nền lún, hệ thống điện thiếu ổn định, ống nước rò rỉ, PCCC tạm bợ… đều là chuyện thường gặp. Lúc đầu tưởng là chuyện nhỏ, nhưng cứ mỗi năm mất vài lần sửa, vài ngày dừng máy, cộng lại lại thành một con số không hề nhỏ.

Có những nhà xưởng cũ mỗi năm đều gặp tình trạng mái dột, nước tràn vào làm hỏng  hàng. Việc sửa mái, lắp thêm quạt thông gió hay chống thấm tạm thời tiêu tốn hàng trăm triệu đồng, nhưng vấn đề vẫn không được xử lý triệt để.

Nếu cộng cả chi phí sửa, mất sản lượng, cộng thêm những rủi ro khi mất điện hay cháy nổ, đôi khi tổng chi phí vận hành cao hơn cả việc thuê mới trong khu công nghiệp.

Pháp lý và rủi ro hợp đồng – lúc nào cũng thấy “bấp bênh”

Nhiều nhà xưởng cũ nằm trên đất dân hoặc đất xen kẹt, giấy tờ chưa rõ ràng. Doanh nghiệp thuê lại từ một bên trung gian, hợp đồng chỉ 1–2 năm, thậm chí không có giấy phép PCCC hoặc môi trường đầy đủ.

Vì vậy, nếu chính quyền địa phương quy hoạch lại đất hoặc chủ xưởng đổi ý, việc di dời có thể xảy ra bất cứ lúc nào. Với doanh nghiệp sản xuất, mỗi lần chuyển là mỗi lần mất cả chục tỷ – chưa kể nguy cơ mất khách vì không kịp giao hàng.

Không ít trường hợp doanh nghiệp phải di chuyển gấp vì chủ đất thay đổi mục đích sử dụng. Chỉ riêng chi phí tháo dỡ, vận chuyển và lắp đặt lại máy móc đã lên tới hàng tỷ đồng, chưa kể thời gian ngừng sản xuất kéo dài nhiều tháng.

Khó mở rộng, thiếu hạ tầng hỗ trợ

Xưởng cũ thường nằm trong khu dân cư, hạ tầng yếu và không có quỹ đất liền kề. Khi đơn hàng tăng, doanh nghiệp muốn mở rộng thêm 1.000–2.000m² thì không có chỗ. Cũng không có đường container vào, không có khu xử lý nước thải hay kho logistics.

Nhiều khi, chỉ muốn xin giấy phép xả thải hay bổ sung công suất điện cũng phải “xin – chờ – sửa” vì khu đó không được quy hoạch công nghiệp.

Trong khi ở các khu công nghiệp, cụm công nghiệp hiện nay, những vấn đề này đã được thiết kế sẵn: điện ba pha ổn định, nước sạch, hệ thống xử lý môi trường, đường nội bộ, bảo vệ, dịch vụ logistics – tất cả đều nằm trong một vòng tròn vận hành khép kín.

Ảnh hưởng đến hình ảnh thương hiệu và niềm tin đối tác

Có thể trước đây khách hàng trong nước không quá để ý nhà xưởng bạn trông thế nào, nhưng giờ, khi bạn làm việc với đối tác xuất khẩu hoặc doanh nghiệp FDI, họ sẽ đến tận nơi để đánh giá năng lực sản xuất.

Một nhà xưởng cũ, chật, nóng, nền bẩn hay thiếu tiêu chuẩn an toàn – cho dù sản phẩm bạn tốt – vẫn khiến họ lăn tăn. Họ sợ rủi ro về môi trường, về an toàn lao động, về độ ổn định lâu dài của chuỗi cung ứng.

Đã có trường hợp doanh nghiệp bị loại khỏi danh sách nhà cung cấp chỉ vì cơ sở hạ tầng xưởng không đáp ứng tiêu chuẩn của chuỗi cung ứng, dù chất lượng sản phẩm hoàn toàn đạt yêu cầu.

Đôi khi, chỉ cần một cái nhìn đầu tiên về nhà xưởng, đối tác đã hình dung được cả phong cách vận hành của doanh nghiệp.

Khó khăn trong chuyển đổi số và chuyển đổi xanh

Thế giới sản xuất đang đi theo hướng “xanh và số hóa”, nhưng hầu hết nhà xưởng cũ không được thiết kế để đáp ứng điều đó.

Muốn lắp hệ thống quản lý thông minh, cảm biến nhiệt độ, hay dây chuyền tự động hóa – thì đường điện, mạng nội bộ, tải trọng mái, tất cả đều không đủ.

Muốn lắp pin năng lượng mặt trời để tiết kiệm điện, nhưng mái không chịu được tải trọng.
Muốn xử lý nước thải theo tiêu chuẩn mới, lại vướng kết cấu nền hoặc hệ thống ống cũ.

Nhiều kế hoạch đầu tư năng lượng mặt trời hoặc nâng cấp hạ tầng xanh bị dừng lại do kết cấu mái và hệ thống điện của xưởng cũ không đạt tiêu chuẩn chịu tải. Hệ quả là chi phí vận hành cao kéo dài qua nhiều năm mà không thể tối ưu.

Và khi các tập đoàn FDI yêu cầu chứng chỉ ESG, Carbon Footprint hay quản lý dữ liệu sản xuất, những doanh nghiệp trong xưởng cũ bị loại ngay từ vòng đầu.

Xưởng cũ có thể vẫn chạy được hôm nay, nhưng sẽ rất khó để tồn tại trong chuỗi cung ứng mới – nơi “xanh và số” là điều kiện bắt buộc.

Lời kết – Đã đến lúc nghĩ dài hơn một chút

Không ai phủ nhận, việc thuê xưởng cũ từng là giải pháp tốt để khởi đầu. Nhưng khi doanh nghiệp đã có khách hàng ổn định, có thương hiệu và muốn phát triển lâu dài, thì chỗ đứng của mình cũng nên ổn định tương xứng.

Đầu tư hoặc thuê dài hạn tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp không chỉ là câu chuyện “đổi xưởng”, mà là đặt nền cho một hành trình phát triển bền vững hơn – ổn định pháp lý, kiểm soát vận hành, mở rộng hạ tầng, và sẵn sàng chuyển đổi số – xanh trong tương lai.

Cuối cùng, nhà xưởng không chỉ là nơi làm ra sản phẩm.
Nó là “bộ mặt” của doanh nghiệp – là cách bạn nói với đối tác rằng: “Chúng tôi nghiêm túc, và chúng tôi sẽ còn ở đây rất lâu.”